YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ
A. YABANCI KAVRAMI
Bir ülkede yaşayan insanlar, o ülkedeki devletle olan hukuki ilişkilerine göre vatandaş ve yabancı olmak üzere ikiye ayrılır. Vatandaş kavramı devlete vatandaşlık bağı ile bağlı olan insanları ifade eder. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 66. maddesinin birinci fıkrasında “Türk devletine vatandaşlık bağı ile bağlı olan herkes Türk’tür” hükmü ile bu düşünce ifade edilmiştir. Yabancı ise o devlete vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan insanlardır. Devletler Hukuku Enstitüsünün 1982’de yaptığı tanımda yabancı, bir devlette bulunup o devletin vatandaşlığını halen iddiaya hakkı olmayan kişidir. 1 Yabancı kavramına; yabancı devlet vatandaşı, vatansız kişi, mülteci, çok uyruklular da girmektedir. Yabancı kişiler gerçek kişiler olabileceği gibi yabancı şirketler ile yabancı sivil toplum kuruluşları da olabilir.
B. TAŞINMAZ EDİNME HAKKI
Mülkiyet hakkı, sahibine üzerinde doğrudan yararlanma ve tasarruf yetkisi veren bir haktır. Mülkiyet hakkı tam, mutlak ve kişiye ait ayni bir haktır. Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınan haklardandır. Anayasa’nın “Temel Haklar ve Ödevler” başlığı altında 36. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre “ (1) Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. (2) Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. (3) Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” . Mülkiyet hakkının kapsam ve sınırları Anayasa’da belirlenen ilkeler çerçevesinde belirlenir. Mülkiyet hakkının özüne dokunulamaz. Mülkiyet hakkı yabancılar için, milletlerarası hukuka aykırı olmaması koşulu ile kanunla sınırlanabilir. (Anayasa m.16)
C. YABANCILARIN TÜRKİYEDE TAŞINMAZ EDİNİMİ
Toprak, devletin ana unsurlarındandır. Bu nedenle hiçbir devlet yabancı ülke vatandaşlarına sınırsız bir şekilde taşınmaz mülkiyeti edinme hakkı tanımaz. Bunu hakkı tamamen yasaklayabileceği gibi birçok açıdan sınırlayabilecektir. Sınırlama yaparken devletin stratejik güvenlik ihtiyacı ve ekonomik çıkarları göz önünde tutulur. Günümüzde iletişim, ulaşım, ticaretin gelişmesi ile kültürel, ekonomik yakınlaşmalar ile kişiler artık kendi ülkesinde yaşamayı zorunluluk olarak görmemektedir. Kendi ülkesi dışında yaşayanların sayısı gelişen dünya şartlarında artmıştır. Her ne kadar devletler kendi ülke vatandaşlarına, ülkelerindebulunan yabancılardan daha fazla haklarla donatmışlarsa da küreselleşmesi, hukukun üstünlüğü ve uluslararası anlaşmalar nedeni ile yabancılara yönelik politikalar belirlenmeye çalışılmıştır. Yabancıların taşınmaz mülkiyeti edinmesi sadece taşınmaz mülkiyeti devri ile gerçekleşmek zorunda değildir. Tapu Kanunu madde 35’teki sınırlara uymak aydı ile yabancı gerçek kişi, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla Türkiye’de taşınmaz mal edinebilecektir. Ayrıca önalım, geri alım sözleşmeleri ile de yabancılar taşınmaz edinebilecektir. 2 Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni sahibi olmak şart değildir.
1. Tapu Kanunu
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mülkiyeti edinmesi genel olarak Tapu Kanunu’nda düzenlenmiştir. Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi 18 Mayıs 2012 tarihinde değişmiştir. Bu değişiklik ile yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Karşılıklılık ilkesi, en az iki devletin vatandaşlarına birbirlerinin ülkesinde aynı nitelikte hak tanımasına denir. Değişiklikten önce yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmesi için karşılıklılık ilkesinin sağlanmış olması gerekiyordu. Türkiye’de taşınmaz yatırımına ilginin fazla olması nedeniyle bu değişiklik yapılmıştır bunun sonucunda Türkiye’de mütekabiliyet koşulu aranmaksızın Cumhurbaşkanı’nın belirlediği ülkelerin vatandaşları ülkemizden belirli şartlara uymak koşulu ile taşınmaz edinebileceklerdir. Türkiye’de taşınmaz edinebilecek ülkelerin listesi kamuya açık değildir. Ülke bazında olmak koşulu ile hangi ülke vatandaşının taşınmaz edinebileceğine dair bilgiler Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı)’nden ve Tapu Müdürlüklerinden öğrenilebilir. Yine anılan maddede yabancıların edinebilecekleri en yüksek yüzölçümü miktarını belirlemiştir. Bu maddeye göre ilçe bazında ilçenin özel mülkiyete konu arazileri toplam yüzölçümü alanının yüzde onunu; ülke genelinde ise kişi başına otuz hektarı geçemeyecektir. Cumhurbaşkanının, bu miktarları iki katına kadar çıkarabilme hakkı vardır. Cumhurbaşkanı ayrıca şu konularda da yetkilidir; ülke çıkarlarının gerekli kıldığı hallerde yabancı gerçek kişinin taşınmaz ediniminde ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir. Ülke genelinde coğrafi bölge, taşınmazların niteliği, yüzölçümü sınırlamalarını Cumhurbaşkanı tamamen kaldırabilir.
Yabancı gerçek kişi, yapısız arazı edinirse planladıkları projeyi iki yıl Bakanlığının onayına sunmalılardır. Aksi halde taşınmaz tasfiyeye tabi olacaktır. Yapı ve yapısız taşınmazın tanımı kanunda tanımlanmamıştır. TKGM’nin 2013/15 sayılı “Yabancıların Yapısız Taşınmaz Edinimleri” konulu genelgeye göre : Yapı : Bir taşınmazın üstünde veya altında az çok sürekli kalmak üzere inşa edilen ve onunla teknik amaç ile birleşen her türlü yapı ve tesis, Yapısız taşınmaz : Tapuda kayıtlı niteliğinde yukarıdaki tanımda belirtildiği şekilde yapı unsuru içermeyen taşınmazlar şeklinde tanımlanmıştır. Yabancı gerçek kişilerin askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmesi ve kiralaması mümkün değildir. Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenecektir.
2. Miras Yoluyla Taşınmaz Edinimi
Yabancıların miras yolu ile taşınmaz edinmeleri, Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi ve ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar dışında gerçekleşir. Yabancılar, başlangıçta kanuni sınırlamaları aşan miktarlarda miras yolu ile taşınmaz edinebilir. Bu husus Maliye Bakanlığınca yabancıya bir yılı geçmeyen süre tanınmakta ve bu süre içerisinde sınırlamaya uygun tasfiyenin yapılması istenir. Eğer yabancı sahip, bu işlemi yerine getirmez ise taşınmaz, Maliye Bakanlığı tarafından bedele çevrilerek bedel hak sahibine ödenir. (md. 35)
3. Mülk Edinmede Değerleme Raporu
Yabancı gerçek kişilerin alıcı ve satıcı olarak taraf olduğu satış işlemlerinin tümünde taşınmazın piyasa değerini gösteren taşınmaz değerleme raporu oluşturur. Taşınmaz değerleme raporu , Sermaye Piyasası Kurulu’ndan3 veya Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nden alınabilir. Değerleme raporu düzenlenmiş olduğu tarihten itibaren üç ay süre ile geçerliliğini koruyacaktır. Eğer başvuru yapılmış ise aynı işlem tamamlanana kadar geçerliliğini korur.
“Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti ile Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Hükümeti arasında İki Ülke Vatandaşlarına İlave Kolaylıklar Tanınmasına İlişkin Anlaşma” ve 20.12.2000 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile, KKTC vatandaşlarına Türkiye’de miras, satın alma veya mülkiyeti nakledici bir sözleşme ile taşınmaz mal edinilmesi halinde, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanacaklardır. Kuzey Kıbrıs Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerden muaftırlar. Kuzey Kıbrıs Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları, Türkiye’de taşınmaz mal edindiklerinde değerleme raporu çıkarma yükümlülüğünden de muaftırlar.
4. Yabancı Gerçek Kişilerin Tarım Arazisi Edinmesi
Yabancı gerçek kişilerin tarım arazisi edinme talepleri 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca değerlendirilir. Değerlendirmeden sonra talep Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına aktarılır.
5. Yabancı Gerçek Kişilerin Özel Güvenlik Bölgelerinde Taşınmaz Edinimi
Özel güvenlik bölgesinde bulunan taşınmazlar yabancı gerçek kişilere satılırsa, devredilirse veya kiralanırsa taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin izni gereklidir. Valilik iznine tabi olan durumlarda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. Maddesinin uygulanması hakkında yönetmelik uyarınca oluşturulmuş komisyon tarafından talebin ülke güvenliği için uygun olup olmadığı değerlendirilir.
6. Taşınmaz Edinmede Taşınmazın Niteliği
Satış yolu ile edinilen taşınmazların niteliği ile ilgili bir sınırlama yoktur. Konut, işyeri, arsa olabilecektir. Yabancı kişi, tarım arazisi edinmek ister ise yukarıda da belirtildiği üzere tarım mevzuatına göre ön izinlerinin alınması ve iki yıl içinde tarım projesi sunma taahhüdü ile tarım arazisi edinebilir. Arsa niteliğindeki yapısız taşınmazlarda ise iki yıl içinde ilgili kuruma proje sunulması gerekir. Hisseli taşınmalarda hissenin işleme konu edilmesi halinde, “diğer hissedarların yasal ön alım hakkının varlığını bildiğimi” ibaresi yer almalıdır. Resmi senedin tanzim edilmesi gerekir ve bu durum açıklanmalıdır
7. Uluslararası Koruma Statüsü Alan Yabancı Gerçek Kişinin Durumu
Tapu Kanunu’nda, uluslararası koruma statüsü altındaki mülteci, şartlı mülteci, ikincil koruma statüsü ve geçici koruma statüsündekiler için taşınmaz ediniminde bir sınırlama yoktur. Değişik isimleri 6 de olsa bu kişiler yabancıdır. Uluslararası korumaya ilişkin Türkiye 1952 tarihli Cenevre Sözleşmesine4 taraftır. Sözleşmeye göre mültecilere sağlanacak taşınmaz edinebilme olanakları aynı koşullardaki yabancılardan daha az olamayacaktır. Sözleşmede mülteci statüsündekiler denildiği için ikincil koruma ve geçici koruma altındakiler için bağlayıcı olmayacağı sonucu çıkacaktır
D. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNDE BAŞVURU VE İZLENEN YÖNTEM
Türkiye’de taşınmaz mal alacak olan yabancı alıcının ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülke vatandaşlarından olması ve edinim şartlarını taşıması gerekmektedir. Bu şartların sağlanması durumunda taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. Eğer ön başvuru şartlarında eksiklik varsa ve bu eksiklikler tamamlanabilecek durumda ise bu halde ön başvuru dosyası bekletilir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları, e-devlet sistemi5 üzerinden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü randevu sisteminden6 sıra numarası alabilirler. Taşınmaz edinme başvurusunun reddedilirse başvuru işlemin yapıldığı Tapu Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü'ne itiraz başvurusu yapılabilir. Taşınmaz edinmek için başvuru yapılırken aşağıdaki belgelerin varlığı gereklidir: a. Taşınmaza ait tapu senedi belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi b. Kimlik belgesi veya pasaport c. Taşınmaz değerleme raporu ç. İlgili belediyeden alınan taşınmazın emlak rayiç değer belgesi d. Konut ve işyerleri için zorunlu deprem sigortası poliçesi e. Son altı ay içerisinde çekilmiş satıcının bir, alıcının iki adet fotoğrafı f. Alıcı ve satıcı arasında işlemleri Türkçe iletişim kurarak sürdürme imkanı yok ise yeminli tercüman. Yeminli tercümanın, bölge adli yargı adalet komisyonu tarafından veya adli yargı ilk derece mahkemesi adalet komisyonu başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş olması gerekir. 7 g. Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılacak ise vekaletname aslı ile beraber onaylı tercümesi h. Yabancı kimlik numarası olmayanlardan vergi numarası ı. Banka onaylı dekont
E. YABANCILARIN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ EDİNMESİ KONUSUNDA ÖRNEK YARGI KARARLARI • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2016/13307 K. 2019/5882 T. 18.11.20198 Bu kararda davacılar karara konu olaydaki taşınmazın Türk hukuk mevzuatına göre davalıların mirasta hak sahibi olamayacaklarını, miras yolu ile taşınmazın yabancılara intikal edilemeyeceğini ileri sürmüşlerdir. Yargıtay bu kararında Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Anayasa Mahkemesi kararları ile yukarıda değinilen düzenlemeler uyarınca karşılıklılık ilkesinin veraseten intikallere engel oluşturmadığı, yabancıların da miras yolu ile taşınmaz edinebileceği kararını vermiştir. • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/15965 K. 2019/6744 T. 17.10.2019 Bu kararda davacı vekili tarafından 02.06.2011 gününde verilen dilekçeyle mirasçılık belgesinin iptali ve yeni mirasçılık belgesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.03.2016 tarihli hükmü Yargıtay tarafından incelenmiştir. Yargıtay davacılardan birinin Amerika Birleşik Devletleri vatandaşı, diğer davacıların ise yabancı olduklarının anlaşılmasına karşın Adalet Bakanlığı'ndan miras bırakanın ölüm günü itibarıyla Türkiye ile Amerika Birleşik Devletleri ve diğer ülke arasında miras yolu ile taşınmaz mülkiyetini edinme konusunda karşılıklılık bulunup bulunmadığının sorulmadan hüküm kurulmasını yerinde bulmamıştır SONUÇ Dünyadaki ekonomik gelişmeler ve küreselleşmenin sonucu olarak artık devletler aslında egemenliklerinde olan topraklarında yabancıların da mülk edinebilmesi konusunda kolaylıklar sağlamaya başlamıştır. Özellikle ülkesine yatırımcı çekmek isteyen ülkeler daha da kolaylaştırıcı yollar izlemişlerdir. Bu çalışmada da yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinirken hangi sınırlamalara uyulacağı konusu ele alınmıştır. Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinde 2012 yılında yapılan değişiklik uyarınca, kanuni sınırlamalara uyulması şartı ile Cumhurbaşkanlığınca belirlenen ülkelerinvatandaşı olan yabancılar ülkemizde taşınmaz ya da sınırlı aynı hak edinebileceklerdir. Değişiklik ile önceden aranan şartlardan biri olan karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır. Bu maddede yabancıların edinebileceği taşınmazlara ilişkin miktar sınırlaması getirilmiştir. Yabancı gerçek kişiler Türkiye’de edinebileceği taşınmazlar özel mülkiyete konu alanlar için ilçe yüzölçümünün yüzde onunu, ülke genelinde ise kişi başına otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına çıkarabilir. Yabancı gerçek kişiler yapısız taşınmaz edinirse bu halde taşınmaz ile ilgili iki yıl içerisinde proje geliştirmesi ve bu projeyi Bakanlığa sunması gereklidir. Bu süre içerisinde Bakanlığa başvurulmaması halinde veya proje gösterilen sürede bitmez ise taşınmazın tasfiyesi istenecektir. Sayılan şartların gerçekleşmesi halinde başvuru yapılması neticesinde Türkiye’de yabancı uyruklular taşınmaz mal edinebilecektir.
