TAHLİYE TAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI VE TAHLİYE TAHHÜTNAMESİNE BAĞLI TAHLİYE DAVALARI
1-Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Kira uyuşmazlıklarının artmasıyla birlikte ev sahiplerinden tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi yönünde talepler de artmış bulunmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Şu Şekilde Sayılabilir;
-Yazılı olması,
-Tahliyenin taahhüt edildiği tarihin kiralanan evin taşınmazının kiracıya fiilen tesliminden sonra olması, yani tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın fiilen kiralanana tesliminden sonra düzenlenmesi,
- Serbest irade ile verilmesi gerekmektedir
- Kayıtsız şartsız verilmesi gerekmektedir ancak dönemde koşula bağlı tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğuna ilişkin birtakım Yargıtay kararları içtihat edilmiştir
- Bütün kiracılar tarafından imzalanmış olmalıdır.
2-Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilebilir Mi?
Kiracı tahliye taahhütnamesindeki imzaya, tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın tesliminden önce yahut teslimiyle aynı gün düzenlendiği, tahliye taahhütnamesinin kendisine boş olarak imzalatıldığı gibi sebeplerden tahliye taahhütnamesine itiraz edebilir.
Yargıtay’ın yerleşik ve istikrar kazanmış içtihatlarına göre, tahliye taahhütnamesini boş olarak imzalayan kiracı tarafından taahhütnamenin karşı tarafça istenilen şekilde düzenleneceğini peşinen kabul etmiş sayılmaktadır.
Bu doğrultuda T.C. Yargıtay HG.HUKUK GENEL KURULU 2017-6-975 Esas, 2021-1108 Karar ve 28.09.2021 tarihli kararı;
“…Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293)…”
Boş olarak tahliye taahhütnamesi imzalayan ve taahhütnamenin sonradan doldurulduğunu iddia eden kiracı bu iddiasını ispatlamakla mükelleftir. Bir tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalatılması tek başına tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine sebep olmaz.
T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2015-7313 Karar:2015-9971 Karar Tarihi:16.11.2015
“…Davacı vekili dava dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir. ...nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup, mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir…”
3-Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve Şartları
Elinde geçerlilik şartlarını sağlayan bir kiralayan tahliye taahhütnamesini ilamsız icra takibine koyarak yahut dava açarak kiracısının tahliyesini talep edebilir. Bunun için kiracının tahliye tarihinde evi tahliye etmemiş olması ve belirtilen tahliye tarihinden 1 ay içinde tahliye taahhütnamesinin icra takibine konulması yahut dava açılması gerekmektedir.
Örneğin kiracı 01.09.2024 tarihinde evi tahliye etmeyi taahhüt etmiş ve bu tarihte evi tahliye etmemiş olsun, kiralayan tarafından ilgili tahliye taahhütnamesinin 01.10.2024 tarihine kadar icra takibine konulması yahut dava açılması gerekmektedir. Bu belirtilen süre geçtikten sonra o tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilemez.
4-Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İtirazın İptali ve İtirazın Kaldırılması Davaları
-Dava Açılmadan Arabuluculuk Başvurusu Yapılması Zorunlu Mu?
01.09.2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Ancak taşınmazın İİK hükümleri uyarınca ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesi yoluna gidilmeden önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu değildir. Bu nedenle icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarından önce dava şartı zorunlu arabuluculuk öngörülmemiştir. Ancak tahliye taahhütnamesindeki imzaya ve tarihe itiraz edilmesi halinde artık itirazın kaldırılması değil sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açılması gerekmektedir. İtirazın iptali davasından önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Aksi takdirde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu durumun dava şartı olması sebebiyle yargılamanın her aşamasında dikkate alınacaktır.
-Yargılama Harç ve Giderleri
Tahliye davalarında yıllık kira bedeli üzerinden dava değeri belirlenir ve bu bedel üzerinden nispi peşin harç alınır. Örneğin aylık kira bedeli 10.000,00-TL ise yıllık kira bedeli 120.000,00-TL olacak olup, dava değeri olan 120.000,00-TL üzerinden dava yargılama harçları ve vekalet ücretine hükmedilecektir.
-Kiracı Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz Ederse?
Kiracı tarafından tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz edilirse sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açılabilir. Açılacak davada Mahkeme tarafından imza itirazının haklı olup olmadığının tespiti için grafoloji bilirkişisinden bilirkişi raporu tanzimi istenecektir. İmzaya itiraz eden kiracının imza örnekleri Mahkeme kaleminde alınacak ve ardından resmi kurumlardaki imzaları ile karşılaştırılarak rapor tanzim edilecektir. Kiracının imzaya itirazında haksız olduğu anlaşılırsa itirazın iptali ile kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilir.
-Tahliye Kararları Kesin Karar Mı?
İlk Derece Mahkemesi tarafından verilecek tahliye kararında kesinlik sınırı yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir. Yıllık kira bedeli karar tarihindeki istinaf kanun yolu sınırını aşmaktaysa tahliye kararına istinaf kanun yoluna gidilebilir. İstinaf kanun yoluna başvuru parasal sınırı 2024 yılı için 28.250,00-TL olarak belirlenmiştir.
-Tahliye Kararını Durdurmak İçin Ne Yapılması Gerekmektedir?
Yapılan yargılamada aleyhine itirazın kaldırılması ve/veya itirazın iptali ile tahliye kararı çıkan kiracı, karara karşı istinaf kanun yoluna başvurmak ve icra müdürlüğüne son kira bedelinin 3 katı tutarında teminat depo etmek suretiyle tehir-i icra prosedürü yürüterek istinaf karar sonucuna kadar tahliyeyi durdurabilir.
-Tahliye Davalarında Haksız Yere İtiraz Eden Kiracı Aleyhine Tazminata Hükmedilmesi
Kiralayan tarafından açılacak tahliye davasında, tahliye taahhütnamesine itirazında haksız olan kiracının yıllık kira bedelinin %20’sinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkum edilmesi talep edilebilir.
Avukat Damla Songun
