1.SİTE YÖNETİMİ NASIL KURULUR?
Site yönetimi kurulması ile ilgili hükümler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun beşinci bölümünde belirtilmiştir. Söz konusu bölümde, genel kurulun toplanması, yönetim planının oluşturulması, kat malikleri toplantısının zamanı ve karar yeter sayısı, oya katılabilme şartları, karar alınması, sulh mahkemesine intikal ettirilecek durumlar, yönetici atanması, yöneticinin görevleri, sorumluluğu, hesap vermesi, hakları, yönetimin denetlenmesi ve yenilikler hakkında maddeler yer almaktadır.
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
Yönetici seçiminde ilk ve en önemli şart, söz konusu gayrimenkulün en az sekiz bağımsız bölümü içermesi durumunda yönetici atanması zorunluluğudur. Buradaki bağımsız bölümden kasıt, dairelerin mülkiyetinin farklı kişilere ait olmasıdır; yani katların tapularının farklı kişiler adına çıkartılmış olmasıdır. Eğer tüm dairelerin tek bir sahibi var ise; bu durumda yönetici o kişi olmak zorundadır.
Site yönetimi kurulurken, çoğunluğun sağlanması zorunluluğudur. Toplam malik sayısının yarısından bir fazlası, ilk kurulda yönetimin seçilmesi için gerekli çoğunluk anlamına gelmektedir.
Yönetim seçimi, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yapılabilir, eski yönetim tekrar seçilebilir ve bunun bir üst sınırı yoktur. Seçilen yönetim 2 yıl süre ile görevde kalır. Bu süre boyunca bütçeyi oluşturmak, harcamaları yapmak, binanın veya binaların bakımını yapmak, çevre düzenlemesi ile ilgilenmek gibi sorumlulukları bulunmaktadır.
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
2.SİTE YÖNETİMİ KURMAK İÇİN GEREKLİ EVRAKLAR NELERDİR?
Apartman ve site yönetimi, hem vergi kanunları açısından hem de kat mülkiyeti kanunu açısından defter tutmak zorundadır.
Vergi kanunları açısından tutulması gereken defterler aşağıdaki şekildedir.
Kat mülkiyeti kanunu açısından tutulması gereken defterler aşağıdaki şekildedir.
3.SİTE YÖNETİMİ HAKKINDA YARGITAY KARARLARI
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
2011/10954 E.N
2012/419 K.N.
17.12.2003 Karar Tarihi
KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA ALINAN KARARLARIN İPTALİ
Özet
Kat malikleri kurulunda yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararın iptali gerekir.
İçtihat Metni
Davacı vekili dava dilekçesinde, 22.06.2010 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların tümünün iptalini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, anataşınmazın 41 bağımsız bölümden oluştuğu, iptali istenen 22.06.2010 tarihli toplantıya 16 bağımsız bölüm malikinin asaleten ve vekaleten katıldıkları anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 34. maddesi gereğince yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Buna göre sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararın iptali gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle bu yöndeki istemin de reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BO-ZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.01.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/11871
K. 2012/2315
T. 8.3.2012
• KAT MÜLKİYETİ ( Site Yönetimi İle İlgili Olarak Alınan Kararlara Dayalı Olarak Gerçekleştirilmiş Hukuki Tasarrufların Yoklukla Malul Olması Nedeniyle İptali İstemi - Altı Aylık Hak Düşürücü Sürenin Dolmasından Sonra Açılmış Olan Kararın İptali Davasının Reddi Gerektiği )
• YOKLUKLA MALUL OLDUĞU İDDİA EDİLEN TASARRUFLAR ( Site Yönetiminin Aldığı Kararların İptali İstemi - Davacı İptalini İstediği Toplantıya Katılmamış ve Toplantıda Alınan Kararların Kendisine Bildirildiğine İlişkin Bir Kanıt da İleri Sürülmediği/Alınan Kararlar İptal Edilinceye Kadar Geçerli Olduğu )
• SİTE YÖNETİMİ İLE İLGİLİ OLARAK ALINAN KARARLAR ( Yoklukla Malul Olması Nedeniyle İptali İstemi - Altı Aylık Hak Düşürücü Sürenin Dolmasından Sonra Açılmış Olan Kararın İptali Davasının Reddi Gerektiği )
• HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE ( Site Yönetiminin Aldığı Kararların İptali İstemi - Altı Aylık Hak Düşürücü Sürenin Dolmasından Sonra Açılan Kararın İptali Davasının Reddedileceği/Yok Hükmünde Olmasını veya Mutlak Butlanla Hükümsüz Sayılmasını Gerektiren Bir Neden de Bulunmadığı )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ İSTEMİ ( Hukuki Tasarrufların Yoklukla Malul Olmasına Dayalı/Alınan Kararlar İptal Edilinceye Kadar Geçerli Olduğu - Altı Aylık Hak Düşürücü Sürenin Dolmasından Sonra Açılmış Olan Kararın İptali Davasının Reddi Gerektiği )
634/m.32,33
ÖZET :Dava dilekçesinde, siteye ait karar defterinde, A Blok yönetimi haricinde tüm site yönetimi ile ilgili olarak alınmış kararların, özellikle 10.05.2009 günlü kararın ve bu kararlara dayalı olarak gerçekleştirilmiş hukuki tasarrufların yoklukla malul olması nedeniyle iptali istenilmiştir. İptali istenen 10.05.2009 tarihli karar yönünden; Dosyada toplanan bilgi ve belgelere göre; davacı iptalini istediği toplantıya katılmamış ve toplantıda alınan kararların kendisine bildirildiğine ilişkin bir kanıt da ileri sürülmemiştir. Toplantıda alınan kararlar, iptal edilinceye kadar geçerli kararlar niteliğinde olup yok hükmünde olmasını veya mutlak butlanla hükümsüz sayılmasını gerektiren bir neden de bulunmadığından, anılan madde uyarınca altı aylık hak düşürücü sürenin dolmasından sonra açılmış olan 10.05.2009 günlü kararın iptali davasının bu nedenle reddine karar verilmesi gerekir.
DAVA :Dava dilekçesinde, siteye ait karar defterinde, 04.12.2006 tarihinden dava tarihine kadar A Blok yönetimi haricinde tüm site yönetimi ile ilgili olarak alınmış kararların, özellikle 10.05.2009 günlü kararın ve bu kararlara dayalı olarak gerçekleştirilmiş hukuki tasarrufların yoklukla malul olması nedeniyle iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile alınan kararların yok hükmünde olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR :Davacı vekili dava dilekçesinde, siteye ait karar defterinde 04.12.2006 tarihinden dava tarihine kadar A Blok yönetimi haricinde tüm siteyi ilgilendiren hususlarla ilgili olarak alınmış kararların, özellikle 10.05.2009 günlü kat malikleri kurulu kararının ve bu kararlara dayalı olarak gerçekleştirilmiş hukuki tasarrufların yoklukla malûl olması nedeniyle iptalini istemiş, mahkemece 10.05.2009 tarihli toplantıda yeterli çoğunluk ( pay ve paydaş çoğunluğu ) sağlanmadan yönetici ve denetim kurulu seçiminin yapılması ve ortak giderlerle ilgili aidat belirlenmesi ile ilgili alınan kararlarla 04.12.2006 tarihinden dava gününe kadar alınan ve B Blok maliklerine ekonomik ve parasal yönden yükümlülük getiren kararların yok hükmünde olduğu, ayrıca iptaline gerek olmadığı gerekçesiyle 10.05.2009 günlü kararlarla 04.12.2006 tarihinden dava tarihine kadar bütün site yönetimini ilgilendiren hususlarla ilgili alınmış kararların yok hükmünde olduğunun tespitine karar verilmiştir.
1-İptali istenen 10.05.2009 tarihli karar yönünden; Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5711 sayılı Yasayla değişik 33. maddesi "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz." hükmünü içermektedir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelere göre; davacı iptalini istediği toplantıya katılmamış ve toplantıda alınan kararların kendisine bildirildiğine ilişkin bir kanıt da ileri sürülmemiştir. Toplantıda alınan kararlar, iptal edilinceye kadar geçerli kararlar niteliğinde olup yok hükmünde olmasını veya mutlak butlanla hükümsüz sayılmasını gerektiren bir neden de bulunmadığından, anılan madde uyarınca altı aylık hak düşürücü sürenin dolmasından sonra, 14.05.2010 tarihinde açılmış olan 10.05.2009 günlü kararın iptali davasının bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulü yolunda hüküm kurulması,
2-Davacının 04.12.2006 tarihinden dava gününe kadar alınmış tüm kararların iptali istemi yönünden ise;
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 298/2. ( 1086 sayılı HUMK 388. ve 389. maddeleri ) fıkrasına göre; hükmün sonuç kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Bu hüküm yasaya infazda duraksamaya meydan verilmemesi amacıyla konulmuştur. Yasanın bu hükmü de gözönüne alınarak 04.12.2006 tarihinden dava tarihine kadar alındığı ileri sürülerek iptali istenen kararlardan hangileri ile ilgili karar verildiğinin hüküm fıkrasında açıkça belirtilmeden infazda duraksamaya yol açacak şekilde hüküm kurulması,
Doğru görülmemiştir.
SONUÇ :Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 08.03.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
