1.ORTAK GİDER ALACAĞI DENİR ?
Ortak gider, bir apartmanın ya da sitenin bakım, onarım ve diğer masraflardır. Diğer masrafların içine kapıcı, bekçi gibi apartman-site yönetimi adına çalışan kişilerin ücretleri de girmektedir. Ortak giderler ödenmeksizin modern toplumun yaşamakta olduğu apartman ve sitelerde düzenli bir yaşam sürülmesi mümkün değildir. Bu nedenle kanun, ortak gider alacaklarının ZAMANINDA ÖDENMEDİĞİ DURUMLARDA başvurulabilecek bazı hukuki yollar düzenlemiştir.
2.ORTAK GİDERLERLER KİM TARAFINDAN ÖDENİR ?
Kat Mülkiyeti Kanununun 18. Maddesinde kat maliklerinin borçları düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümlerin, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanacağı; bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olacağı hükme bağlanmıştır. Kanunun 22.maddesinde ise, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğu, yaptığı ödemelerin kira borcundan düşüleceği belirtilmiştir. Söz konusu madde açık olmadığından karmaşaya sebep olmaktadır. Yargıtay bu hükmü kiracının HER AY, O AYIN KİRA BEDELİ KADAR sorumlu olacağı şeklinde yorumlamaktadır.
3.ORTAK GİDERLER HANGİ ORANDA ÖDENİR?
Kat Mülkiyeti Kanununda ortak giderlerin ne olduğu açıklanmamışsa da ortak giderlerin nasıl ödeneceği hükme bağlanmıştır. Yine ortak giderlerin nasıl ödeneceğinin belirlenmesinde kat mülkiyetine tabi yapının toplu yapı olup olmadığı önem arz etmektedir.
Tek parselde birden fazla blok, birden fazla parselde tek blok ya da birden fazla parselde birden fazla blok bulunuyorsa toplu yapı söz konusudur. Toplu yapı için kanun özel bir düzenleme yapımıştır.
*Kat Mülkiyeti Kanununa tabi yapı toplu yapı değilse uygulanması gereken madde 20. Maddedir. Maddeye göre;
‘’Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür’’ hükmü yer almaktadır.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
* Kat Mülkiyeti Kanununa tabi yapı toplu yapı ise uygulanması gereken madde 72.maddedir. Maddeye göre ;
‘’Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.’’
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
4.ORTAK GİDERLERİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLAR NELERDİR?
a) Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesinin 2. Fıkrasına göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
b) Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Kanunun belirtmiş olduğu gecikme tazminatının yanı sıra gider ve avans payına yıllık %9 temerrüt faizi de işlemektedir. Borcunu zamanında ödemeyen kat maliki asıl borcunu yanında aylık %5 gecikme tazminatı, yıllık %9 temerrüt faizi borcu altına da girmektedir.
c)Kanunun 37. Maddesinde düzenlenen İşletme Projesinde anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar, tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Kesinleşmiş İşletme projesi İİK 68/1 deki belgelerden sayılır. Bu durumda kat maliki aleyhine açılan icra takibine itiraz durumunda itiraz; genel mahkemelerde dava açılmaksızın, icra hukuk mahkemesi tarafından kaldırılabilir. Bunun olumlu tarafı daha az masraflı ve daha hızlı olmasıdır.
d)Kanunda ortak giderlerin zamanında ve eksiksiz ödenebilmesi için müteselsil sorumluluk hükmü yer almaktadır. Buna göre 20. Maddede düzenlenen ortak giderlerin ve gecikme tazminatının ödenmesinde kat maliki ile birlikte bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
e)Kat malikinin borcunun yukarıdaki yollarla alınamaması durumunda mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
f) Kanunun 25. Maddesine göre Kat maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanununa göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, kat malikleri, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması durumunda ÇEKİLMEZLİK HALİNİN bulunduğu varsayılır. Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ
Avukat Hüseyin Acar
Reşit Hukuk & Danışmanlık
