1.KİRACININ TAHLİYESİ NEDİR?
Kiracının, kira sözleşmesi gereği yükümlü olduğu edimleri yerine getirmemesi halinde kiralanandan çıkarılması için başvurulan hukuki yollara kiracının tahliyesi denilmektedir.
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununun 13. Maddesinde düzenlenmiş olup, her iki tarafa hak ve yükümlülükler yüklemektedir. Hükme göre kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya tarih aralığında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödemeyen kiracı temerrüde düşmüş olur ve tahliye işlemleri için yasal haklar doğar.
Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer kanunlar kapsamında kira borcunu ödemeyen kiracılar hakkında mülk sahibine, kiracının tahliyesi için hukuki imkanlar tanımaktadır. Tahliyeye ilişkin hükümler, kanunun 347. maddesi ve devamında belirtilmiştir.
Borçlar Kanunu madde 347;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir”
Bahsi geçen hükme göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin dolmasından en az 15 gün içinde kiracıya bildirimde bulunularak sözleşmenin sona ereceğinin ihtarı gerekir. Aksi halde sözleşme 1 yıllık süre için uzatılmış sayılır. Kiracı 10 yıldır taşınmazda bulunuyorsa, bildirim süresi en az 3 aydır. 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi, 3 ay önceden bildirilmek koşulu ile, başka herhangi bir gerekçe gösterilmeden feshedilebilir. Söz konusu bildirimlerin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekir. İspat konusunda sorun yaşanmaması açısından bildirimin noter aracılığı ile yapılması gerekir.
2.KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Kiracı bir yıllık kira dönemi içerisinde farklı aylara ait kira borcunu ödemediği veya geç ödediği taktirde, kiracının tahliyesi için hukuki yollara başvurulur. Kiracının tahliye yolları şu şekildedir;
1-Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak :
Kiralayan, kiracının ödenmemiş kira borcunu ödemesi ile birlikte tahliyesini de talep eden bir icra takibi başlatabilir. Tahliye talepli icra takibi, kiracının tahliyesi için dava yoluna gitmekten daha hızlı ve pratiktir. Kiracıya karşı başlatılacak icra takibinde, ödenmemiş kira borcu ile birlikte mutlaka tahliye talebi bulunmalıdır. Aksi halde tahliye hakkı kaybedilir.
YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 11/06/2019 tarihli , 2019/2770 E. , 2019/5292 K. sayılı karar
Davacı, davacı ile davalı arasında 20.6.2011 tarihinde “... Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi” düzenlendiğini, davalıların kiraladıkları taşınmaz için gerekli resmi açılışlarını yapıp, faaliyet göstermeye başladıkları halde kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte ödemiş oldukları ilk 3 aylık kira bedeli dışında doğmuş olan kira bedellerini ödemediklerini, bu nedenle ödenmeyen aylar kira bedelinin tahsili için İstanbul 11. İcra Müdürlüğünün, 2012/9678 Esas sayılı dosyası ile tahliye talepli icra takibi yaptıklarını, davalıların kiralananın hazır olmadığından bahisle kira bedeli istenemeyeceğini belirterek takibe itiraz ettiklerini, alışveriş merkezinin alt yapı eksiklikleri nedeniyle kısa süreli bir gecikme yaşandığını, eksiklikler giderildikten sonra alışveriş merkezinin 1.12.2011 tarihinde açıldığını, alışveriş merkezinin faaliyette olduğunun, İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 D.İş. dosyasında tespit edildiğini, davalılar başvurusu ile İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/16 D.İş. dosyasında da işyerinin projeye uygun olarak faaliyete başladığının tespit edildiğini belirterek itirazın iptali ile %40 icra inkar tazminatı verilmesini ve kiralananın tahliyesini istemiştir.
Davalılar; kira sözleşmesinin 20.06.2011 tarihlinde akdedildiğini, projenin tamamlanıp, davacı yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra açılış tarihinin 01.08.2011 tarihi olarak belirlendiğini, belirlenen tarihte kompleksin ve kiralananın hazır edilemediğini, kiracıların bir araya gelerek İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/16 D.İş. dosyasında eksikliklerin tespit edildiğini, taahhüt edilen 01.12.2011 tarihinde de eksikliklerin giderilmeyip AVM hazır olmadığının açıkça anlaşıldığını, davacı tarafından yapılan tespitte eksiklik kalemlerinden bahsedilmediğini, sözleşmenin 1.1.2. Maddesinde AVM'nin belirtilen tarihte açılmaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedelleri gelecek dönem kira bedeline sayılacağının hüküm altına alındığını, sözleşme uyarınca ve teamülen kiralananın taahhüt edilen biçimde bir alışveriş merkezi olarak hazır edilerek açılmadığından, kira talep etme hakkı bulunmadığını, davacının haksız davasının reddini savunarak %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini dilemişlerdir.
Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan, 20.06.2011 düzenleme tarihli ve 01.08.2011 başlangıç ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlarının 1.1.2. maddesinde "Alışveriş merkezinin açılış tarihi 01.08.2011 tarihidir. ... açılış tarihine kadar alışveriş merkezini açamaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedelleri gelecek dönem kira bedeline sayılacaktır. Kiracının bu tarihe kadar bağımsız bölümü işletmeye başlaması halinde ise, kira sözleşmesi devam edecek olup, kiracı kira bedellerinden sorumlu olacaktır. Bunun yanı sıra kiracı bağımsız bölümü işletmeye başladığı süreye tekabül eden kira miktarı kadar cezai şart ödeyecektir." hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmede alışveriş merkezinin 01.08.2011 tarihinde açılacağı taahhüt edilmiş olmasına rağmen bu tarihte açılmadığı tarafların kabulündedir. Davacı vekili alışveriş merkezinin 01.12.2011 tarihinde açılışının yapıldığını, davalının ise kiralananda açılış tarihinden önce faaliyete başlayıp faaliyetini devam ettirdiğini belirtmiştir. Bu konuda davacı tarafından İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 D.İş. dosyasındaki 20.03.2012 tarihli tesbit sonucu düzenlenen 04.04.2012 tarihli raporda alışveriş merkezinin faaliyette olduğu belirtilmiştir. Öte yandan davalı kiracı dahil dava dışı kiracılar ile birlikte yaptırdıkları İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/16 D.İş ve İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/55 Esas sayılı takip dosyasında teslim edilen kiralananlarda yapılmayan eksiklikler tespit edilmiştir. Alışveriş merkezinde eksikliklerin tespit edilmesi alışveriş merkezinin açılmadığı anlamına gelmez. Eğer kiralananda eksiklikler tesbit edilmiş ise, davalı kiracının TBK'nun 305. ve 306. maddelerine (818 Sayılı Kanunun 249 ve 250. maddeleri) göre aktin feshini isteme veya kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunmaktadır. Davalının aktin feshi veya kira bedelinin indirimine ilişkin bir davada açmadığı anlaşılmaktadır. Alışveriş merkezi 01.12.2011 tarihinde açılıp, davalı şirket kiralanan da açılış tarihinden önce faaliyete başladığına göre kira bedellerini ödemek zorundadır. Yani kira ödemesi 01.12.2011 tarihinden itibaren işlemeye başlar. Davacı kira sözleşmesi imzalandığında kiracı tarafından ödenen 3 aylık kiranın alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 01.12.2011 tarihinden sonra 2011 Aralık, 2012 Ocak, Şubat aylar kira bedeline saydığını belirtmiş ve ödenmeyen 2012 Mart, Nisan, Mayıs aylar kira bedeli için takip yapmıştır. Yapılan icra takibinde bir usulsüzlük bulunmadığından icra takibine konu edilen kira borcu ödenmediğine göre davanın kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
2-İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası Açılması :
Kiracının kira borcunu ödememesiüzerine tahliyesi için başvurulacak diğer bir yol ise, bir kira dönemi içerisinden iki kez ihtarname gönderilmesi üzerine tahliye davası açılmasıdır. Noter aracılığı ile kiracıya bir kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtarname gönderilmesi üzerine, kiracının borcunu ödememesi veya ödemeleri geciktirmesi durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kiracının tahliyesi için dava açılabilir. Söz konusu iki haklı ihtar, kira sözleşmesi içerisinde iki farklı aya ve muaccel olmuş kira bedellerine ait olmalıdır.
İki haklı ihtar çekildiği kira döneminin bitiminden 1 ay önce tahliye davası açılmalıdır. Bir aylık süre hak düşürücü süredir. İki haklı ihtarın çekilmesi yoluyla tahliyede ihtarların yazılı olması şart aranmış olup noter aracılığıyla gönderilmesi şart değildir. Ancak ispat şartı bakımından ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi daha sağlıklı olacaktır.
Kiracının ödememiş olduğu kira borcu için başlatılan icra takipleri, ihtar olarak Kabul edilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14/05/2018 tarihli 2017/16973 E. 2018/5110 K. sayılı kararı
DAVA:
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR:
Davacı, davalı ile aralarında 01.01.2007 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, iki haklı ihtara rağmen davalının kira borcunu ödemediğini belirterek kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kira dönemi içinde 2013 yılının Ocak, Şubat, Mart ayları kira bedeli ve Nisan, Mayıs 2013 ayları kira bedelinin ödenmesi konusunda davalı kiracıya iki kez ihtarname tebliğ ettirmiştir.
Yukarıda açıklandığı üzere iki haklı ihtar sebebine dayanılarak açılan davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Kira sözleşmesi ise 01.01.2008 tarihinde sona ermiş ve kiracı tarafından feshedilmediğinden 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1 maddesi hükmü gereğince aynı koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzamıştır. Bu durumda kira yılı sonu 01.01.2014 tarihi olmaktadır. Dava ise 27.06.2013 tarihinde, ihtarların gönderildiği kira yılının bitimi beklenilmeden açılmış olduğundan, Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç:
Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.05.2018 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
3- Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açılması :
Kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise, kiracıya gönderilecek ihtarname ile kira bedelinin ödenmesi için 30 günlük süre verilir ve süre sonunda kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin fesihedileceği bildirilir.
Kiracıya tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen 30günlük süre içerisinde muaccel olan kira bedelleri ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.
Temerrüt tahliyesi davası kabul edildiğinde, kiracının tahliyesi için cebri icra işlemleri başlatılır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 01/12/2015 tarihli 2015/6655 E. , 2015/10585 K. sayılı kararı
DAVA :
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR :
Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılmış olan icra takibi sebebiyle düzenlenen ödeme emrine davalı borçlunun yasal süresinde itiraz etmesi üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması,takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 01.04.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Alacaklı tarafından kiracı borçlu hakkında İstanbul Anadolu 2.İcra Müdürlüğünün 2014/25088 esas sayılı takip dosyasında,15.12.2014 tarihli takip talebi ile; aylık 500'er TL'den 2014 Nisan ve Haziran ayları kira farkı toplamı 1.000 TL'nin 55,11 TL işlemiş faiziyle birlikte tahsili ve tahliye isteminde bulunduğu, davalı borçlunun süresi içinde vermiş olduğu itiraz dilekçesinde “...alacaklıya borcu olmadığını,Nisan ve Haziran 2014 ayları kira bedeli olan toplam 2.600 TL'nin alacaklının banka hesabına havale edildiğini belirterek borca itiraz ettiği ,davacı alacaklı tarafından İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece, takip konusu aylar kira parasının takipden önce ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davalı tarafından takipden önce 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL ve 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği savunulmuştur. Ancak,dosyada bulunan ödeme belgeleri incelendiğinde,davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde davacı hesabına 1.299,65 TL, 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği görülmüştür. Davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL yatırıldığı bankanın 1,00 TL masraf kesmesi sebebiyle davacı hesabına 1.299,65 TL geçtiği,2014 Nisan kirasının 35 kuruş eksik ödendiği anlaşılmıştır. Mahkemece,0,35 TL eksik ödeme sebebiyle temerrüt gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de,davacı alacaklı tarafından 15.12.2014 tarihinde başlatılan takip üzerine davalıya ödeme emri gönderilmiş ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmiştir. Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş,ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL yi ödememiştir.30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç:
Yukarıda açıklanan sebeplerle davacının temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Avukat Busem Erdoğan İskurt
Avukat Hüseyin Acar
Reşit Hukuk&Danışmanlık
