Kiracıların tahliye edilebilmesi için kabul edilen gerekçeler ilgili kanunda sıralanmış bulunuyor. Haklı kabul edilen bu gerekçeler şu şekilde verilebilir:
A.Yazılı Tahliye Taahhüdü
Ev sahibinin taahhüt tarihini takip eden 1 ay içinde gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak Taahhüt Nedeniyle Tahliye davası açması ya da icra dairesine başvurması ve gayrimenkulün boşaltılmasını talep etmesi gerekecektir. Ama bu durumda da aşağıdaki noktalara dikkat etmek gerekecektir:
-Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve noter onaylı olmalıdır.
-Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir madde olarak yazılmış olan tahliye taahhüdü geçerli değildir.
-Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinde yer almıyor, ayrı bir kâğıda yazılmış bulunuyor olsa bile, kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa geçersiz sayılacaktır.
-Kiracının kiralamış olduğu taşınmaza girmeden önce verdiği tahliye taahhüdü de geçersiz olacaktır.
-Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira dönemi içinde verilmesi ve kiracının kiraladığı gayrimenkulün içinde olması gerekecektir.
-Herhangi bir şarta bağlı olarak verilen tahliye taahhütnamesi, şart gerçekleştiği takdirde geçerli olacaktır.
Kiralayan yani ev sahibi İcra Dairesine başvurarak tahliye emri gönderebilir. Kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa 7 gün içinde İcra Dairesi’ne yazılı veya sözlü olarak bildirmesi gerekir. İcra Dairesi’nin gönderdiği tahliye emrinde, itiraz etmediği durumlarda 15 gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi gerektiği, tahliye etmez ya da itiraz etmezse icra yoluyla çıkarılacağı tebliğ edilir.
B. Kiraya Verenin Mesken Ya Da İş Yeri İhtiyacı
Taşınmazın sahibi olan ve kiralayan kişi, mesken ya da iş yeri olarak taşınmaza ihtiyacı olması halinde tahliye talebinde bulunabilir. Bu ihtiyaç, kendisi, eşi ya da çocukları için ortaya çıkan bir ihtiyaç olmalıdır. Kira sözleşmesinin bitiminden sonraki 1 ay içinde ve kiracıyı haberdar ederek dava açılabilir. Ama kiralama tarihinin üzerinden 6 ay geçmedikçe dava açılamaz, açılırsa reddedilir.
C.Kiralayanın Kiralananı Yeniden İnşa Ya da Esaslı Onarım İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı bir şekilde onarılması gerekiyorsa ve bu sırada içinde oturmanın ya da çalışmanın mümkün olmadığı kanıtlanırsa, mülk sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Tahliye davası için mahkemeye başvurma süresi ise, ‘kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten sonraki 1 ay içinde’ olarak belirlenmiştir. Bunun sonucunda yapılan tahliye kesin tahliye niteliğinde olacaktır. Ama yeniden inşa ya da onarım bittikten sonra kiraya verilecekse, eski kiracının önceliği vardır. Kiracı öncelik hakkını, ev sahibi bu durumu bildirdikten sonra 1 ay içinde kullanmalıdır.
D.Gayrimenkulu Satın Alan Şahsın Mesken Sebebiyle Veya İş Yeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Kirada bulunan bir gayrimenkulü satın alan veya başka bir yolla sahip olan kişi, burayı kendisi, eşi ya da çocukları için mesken veya iş yeri olarak kullanmak isteyebilir. Bu durumda TAŞINMAZA SAHİP OLUNAN TARİHTEN İTİBAREN 1 AY İÇİNDE KİRACIYA İHTARNAME çekmek gerekecektir. İhtarname tarihinden 6 ay sonra ise 1 aylık süre içinde dava açılması gerekli görülmüştür.
E. Kiracının, Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle İki Haklı İhtara Dayanan Tahliye Davası
Kiracının üstlenmiş olduğu kira bedelini düzenli olarak ödememesi durumu da tahliye davası için haklı gerekçelerden biri olarak kabul edilir. Ev sahibinin 1 yıl içinde 2 kere geçerli olan ihtarnameler çekmiş olması gerekecektir. İhtarnamelerden sonra dava açabilir. Eğer ihtarname çekmemişse, kira kontratının bitmesini bekleyebilir ve takip eden 1 aylık süre içinde dava açabilir. Tahliye davasının haklı olması için ihtarnamelerin haklı sebeplerle keşide edilip edilmediği araştırılacaktır. Ulaşılan kanaat doğrultusunda hareket edilecektir. İhtarnamelerin geçerli olması ve tahliye davası açılabilmesi için gerekli şartlar ise şunlardır.
-İhtarnamelerin yazılı olması gerekir.
-Kirası ödenmeyen ayların hangileri olduğunun ihtarnamede açıkça belirtilmiş olması gerekecektir.
-Gönderilen iki ihtarname aynı yıl içinde olmalıdır.
-İhtarnamelerde istenen kiraların muacceliyet kazanmış olması yani kiracıdan istenebilecek bir borç durumuna gelmiş olması gerekecektir.
-Tahliye davasının kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 aylık süre içinde açılması gereklidir.
F. Kiracının Veya Eşinin Aynı Şehir Veya Belediye Sınırları İçinde Oturabileceği Meskenin Bulunması Halinde Tahliye Davası
Bu durumda ev sahibi ihtarname göndermeye gerek olmadan tahliye davası açabilir. Yine de bazı noktalara dikkat etmek gerekecektir:
-Kiracının ya da birlikte yaşamakta olduğu eşinin, aynı şehirde veya aynı belediye sınırları içinde yer alan bir meskeni olmalıdır.
-Söz konusu olan mesken, kiracının ve eşinin sosyal durumuna, aile durumuna ve sağlık durumuna göre oturabileceği, kullanabileceği bir mesken olmalıdır.
-Bu mesken kiracının ya da eşinin üzerine tapuda kayıtlı bulunmalıdır.
-Kiralanmış olan konutun sahibi yani ev sahibi, kiracısına 6570 sayılı kanun un 7.maddesı’nin son fıkrasına dayanan tahliye isteğinde bulunmayacağını taahhüt etmiş olmamalıdır.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Kira Sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır?
Kira Sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Taraflar istedikleri taktirde sözlü olarak da kira sözleşmesi yapabilirler. Fakat ispat açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında fayda vardır.
2. Yazılı olmayan bir kira sözleşmesinde kira bedeli nasıl ispat edilir?
Taraflarca sözleşmede kira bedeli kararlaştırılamamışsa, banka kanalıyla yapılan kira bedeli ödemeleri ya da taraflar arasında bu konuya ilişkin yapılan yazışmalar gibi belgelerle kira bedeli ispat edilebilir.
3.Sözleşmenin Feshedildiği Bildirimi Karşı Tarafa Nasıl Yapılmalıdır ?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. (T.B.K. 348. md.) Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli SÖZLEŞMELERİN SÜRESİNİN BİTİMİNDEN EN AZ 15 GÜN ÖNCE bildirimde bulunmadıkça, SÖZLEŞME aynı koşullarla BİR YIL için UZATILMIŞ sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. (T.B.K. 347. md.)
4. Kira bedeli aylık olmak zorunda mıdır?
Kira bedeli aylık olmak zorunda değildir. Kira bedelini taraflar serbestçe kararlaştırabilir. Örneğin, bedel yıllık olarak da belirlenebilir.
5. Kira bedelini banka kanalı ile göndermek zorunlu mudur?
268 seri nolu Gelir Vergisi Genel Tebliği gereğince, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle gösterilmesi zorunlu olduğundan, konut kiralarında kira bedeli 500TL’nin üzerinde ise ve işyeri kiralarında ise kira bedeli farketmeksizin, kira banka kanalı ile gönderilmesi zorunludur. Gelir idaresi Başkanlığının bu düzenlemesine aykırı hareket edenlere her aykırı eylem için ayrı ayrı para cezası düzenlenmiştir.
6. Kiracı bir aya ilişkin kira bedelini ödemediğinde, sonraki ayların kiralarını da talep edebilir miyim?
Türk Borçlar Kanunun ilgili hükmü gereğince Konut kiralarında hiçbir şekilde böyle bir talep söz konusu olamaz. Kiracının tacir olduğu iş yeri kiralarında ise, bu yöndeki düzenlemeler 1 Temmuz 2020 tarihine kadar geçerli olacaktır.
7. Kira sözleşmesinde süre belirtilmemişse kira süresi nasıl tespit edilir?
Sözleşmede herhangi bir süre belirlenmemişse, kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilir.
8. Kiracı bir aylık kira bedelini ödemediğinde tahliyesini isteyebilir miyim?
Bu durumda kiracıyı tahliye edebilmek için iki yol vardır; 1- Türk Borçlar Kanunu gereğince, kiraya veren kira bedelinin ödenmemesine ilişkin iki farklı zamanda yazılı olarak ihtarda bulunursa ilgili ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini isteyebilir. 2- Bir kira sözleşmesinde ödenmeyen kira bedeli olur ve kiraya veren bu bedelin tahsili için tahliye talepli icra takibine başvurursa, icra takibi kapsamındaki ödeme emrinin kiracıya ulaşmasından itibaren, kiracının 30 gün içinde bu borcu ödememesi halinde kiraya veren yine tahliye davasına başvurabilir.
9. Kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranı belirlenmemişse yeni kira döneminin kira bedeli nasıl hesaplanır?
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse, öncelikle tarafların bu hususta karşılıklı anlaşmaları beklenir. Tarafların anlaşamaması halinde mahkemeye başvurulur. Mahkeme tarafından bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenir.
10. Kira sözleşmesini kiracı herhangi bir gerekçe göstermeksizin ne zaman feshedebilir?
Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi süresi bitiminde sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde daha uzun bir fesih bildirim süresi veya bir fesih dönemi belirtilip, belirtilmediğine bakılır. Sözleşmede böyle bir hüküm varsa sözleşmedeki fesih bildirim sürelerine uygun olarak fesih yapılır. Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa, yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir adet yoksa her 6 aylık kira döneminin sonu için 3 ay önceden fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi feshedebilir.
11.Belirlenen süre sona ermeden önce kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi? Feshederse sonuçları nelerdir?
Kiracı sözleşme süresinin bitiminden önce sözleşmeyi feshederse, kiraya veren mahkemeye başvurduğunda hakim, taşınmazın yeni bir kiracıya kiralanabileceği makul süreyi tespit eder. Kiralananın boş kalacağı bu makul sürenin kira bedeli kiracıdan alınır.
12. Kiraya veren, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sona erdiği gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir mi ?
Kiraya veren, kiracıdan farklı olarak sözleşmede belirtilen sürenin sona ermesi sebebiyle sözleşmeyi feshedemez. Kiraya veren süreye dayanarak sözleşmeyi feshetmek isterse, sözleşmede belirtilen kira süresinden ancak 10 yıl sonra fesih hakkını kullanmaya başlayabilir. Bu hakkı kullanırken de en az 3 ay öncesinden bildirimde bulunması gerekmektedir.
13. Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesinin sonuçları nelerdir ?
Şerhin varlığı halinde söz konusu gayrimenkulü sonradan edinecek kişiler, önceki malik ile kiracı arasındaki, kira ilişkisinden haberdar olmadıklarını iddia edemezler. Diğer bir ifadeyle yeni malik ihtiyacı olsa bile, her halükarda kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sonuna kadar kiracıyı tahliye edemez. Şerhin ikinci bir etkisi ise, kiralanan gayrimenkul üzerine başkaları, kiracının kiralananı kullanımını zorlaştıran, engelleyen bir şerh koyamazlar.
14. Kira bedelinin döviz olarak belirlenmesinin sonuçları nelerdir?
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Fakat bunun bir istisnası vardır. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkarsa hakimden bedelin bu yeni koşullara uygun olarak indirilmesi, bu mümkün değilse sözleşmenin feshedilmesi istenebilir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
15. Kiraya veren, gayrimenkulün kira değerinin arttığı gerekçesiyle kira bedelinin arttırılmasını talep edebilir mi?
Evet. Kiraya veren Sulh Hukuk mahkemesine dava açarak kira bedelinin tespitini talep edebilir. Fakat bu konuda özellikle uzman avukatlar ile birlikte hareket etmenizi tavsiye ederiz.
16. Kira sözleşmelerinde tahliye hangi anda gerçekleşmiş sayılır?
Yargıtay’ın da kararlarında belirttiği üzere, kira sözleşmesinde tahliye anı yani kiraya ilişkin ödeme ve diğer tüm borçların sona erdiği tarih, kiracının kiralananın anahtarını kiralayana teslim ettiği andır. Anahtar teslimi ile tahliye gerçekleşmiş sayılır. Fakat anahtar tesliminin yazılı delil veya noter aracılığıyla ispat edilmesi hususu özellikle kiracı açısından önem arz edecektir.
17. Kira sözleşmesini kiracı, kira süresi dolmadan önce ve fesih bildirim sürelerine uyulmaksızın hangi gerekçelerle feshedebilir?
Kiracı, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda bildirim süresi içerisinde her zaman sözleşmeyi feshedebilir.
18. Kira sözleşmesini kiraya veren, kira süresi dolmadan önce hangi gerekçelerle feshedebilir?
Kiraya veren, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda bildirim süresi içinde her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının tahliye taahhüdü vermesi ancak taahhüdüne rağmen, kiralananı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Son olarak yukarıda 7. soruda belirtilen kira bedelinin ödenmemesi durumlarında da kiraya veren fesih yoluna gidebilir.
19. Kira sözleşmelerinde belirlenen depozito bedelinin bir sınırı var mıdır?
Evet. Kiraya veren, depozito bedeli olarak en fazla 3 aylık kira bedelini talep edebilir. Örneğin kira bedeli aylık 2.000 TL ise depozito bedeli en fazla 6.000TL olabilir. Fakat bu depozito ödemeleri kanunen bir banka hesabına yatırılarak her iki taraftan rıza alınmadan paranın çekilemeyeceği şartlar sağlanmalıdır. (Güvence Hesabı) Uygulamada ise daha çok ev sahipleri kendileri bu depozitoyu alarak kiracının tahliye tarihinde aynı miktarda geri vermektedirler. Örneğin 2010 yılında aylık 500 TL kira bedeliyle bir ev tutan kiracı depozito olarak da 1.000 TL verdiği takdirde 2018 yılında evin bir aylık kirası 1.500 TL olmasına rağmen geriye kanunen de fiilen de 1.000 TL alabilecektir. Dolayısıyla burada özellikle tarafların aralarında imzalayacakları kira sözleşmesine depozitonun tahliye anında kira bedeli oranında geri ödeneceği belirtilmelidir. Örneğin Kiracı eğer 2 kira depozito verdiyse çıkarken de 2 kira depozito almalıdır.
20. Kiracı kira bedelini ödüyor ancak aidat gibi yan ödemeleri yapmıyorsa bu gerekçe ile tahliye talep edilebilir mi?
Kiraya veren böyle bir durumda kiracıya yazılı olarak bir süre verir. Kiracı verilen bu süre içerisinde de ödemeleri yapmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya verilecek süre en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
21. Kiracı tahliye sırasında gayrimenkulde yaptığı eklemeleri talep edebilir mi?
Eğer bu eklemeler sökülüp götürülebilecek eklemeler ise, kiracı bunları alıp götürebilir. Fakat sökülemiyorsa kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Ancak Yargıtay, kiracının zorunlu ve yararlı masrafları kiraya verenden sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak talep edebileceğine karar vermiştir. Yapılan lüks masraflar ise talep edilemez. Örneğin; Kapı pencerelere panjur taktırılması lüks masraf olup ve talep edilemezken, kırılan camın yerine rayiç bedelde bir cam taktırılması faydalı masraf olarak görülüp talep edilebilir.
22. Kira sözleşmesinde kefil olarak imzası bulunan kişinin sorumlulukları nelerdir? Bu sorumluluğun bedel ve süre bakımından sınırı var mıdır?
Kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, yazılı şekilde düzenlenmesi ve kefilin sorumlu olacağı miktarın ve sürenin açıkça gösterilmesi zorunludur. Zira, böyle bir durumda, kefilin sorumluluğu süre ve miktar itibariyle bellidir; kefil, sorumluluğunun kapsamını ve sınırlarını bilmektedir. Kefil, sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca, kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira bedelinden, kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumlu olur.Uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun (kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçersizdir.
23. Aile Konutu Olarak Kullanılan Taşınmazın Tahliyesi Nasıl Yapılmalıdır ?
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, EŞİNİN AÇIK RIZASI OLMADIKÇA KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEMEZ. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. (T.B.K. 349. md.)
Av. Hüseyin ACAR (huseyinacar@resithukuk.com)
