1.KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR ?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi belli bir yıl için yapılabilirken belirsiz süre ile de yapılabilir.
2.KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ORANI HÜKMÜ GEÇERLİ MİDİR ?
Konut ve Çatılı İşyerinin kiralanmasına ilişkin yapılan kira sözleşmesi Borçlar Kanununun 339 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu kanuna göre konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Buna aykırı hükümler geçersizlik yaptırımına tabidir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağının tek istisnası yenilenen yıllara ilişkin kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir . Borçlar Kanununun 344. Maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
3.2022 YILINDA KİRA ARTIŞ ORANI NE OLACAK?
Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair 7409 Sayılı Kanunun 4. Maddesiyle 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa geçici ek madde eklenmiş, işbu kanun 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Söz konusu maddede ;
‘’Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Hükmü yer almaktadır.
Bu hüküm Borçlar Kanununda yer alan ve yukarıda belirtilen bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişimi kabul eden 344.maddeyi 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında uygulanamaz kılmıştır.
11.06.2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan bu kanun SADECE KONUT KİRALARINDA uygulanmaktadır. İşyeri kiralarında bu hüküm uygulanamaz. Bu nedenle işyeri kiralarında Borçlar Kanununun 344. Maddesinde belirtilen bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı artırım oranı olarak geçerliliğini korumaktadır. Bu nedenle Haziran ayı itibariyle yapılabilecek en fazla artırım %44,54 olacaktır.
4.7409 SAYILI KANUN VATANDAŞLARIN MAĞDURİYETİNİ GİDEREBİLECEK Mİ ?
Kira artış oranında yapılan düzenleme ile kiracıların korunması amaçlanmışsa da düzenleme, konut sahiplerini mağdur etmiştir. Rayiç bedellerin çok altında konutlarını kiralayan ev sahipleri, kiracılarını farklı yollarla çıkarma arayışına girdi. En fazla kullanılan yöntem gereksinim nedeniyle tahliye olarak karşımıza çıkmaktadır. Ev sahipleri, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut gereksinimini öne sürerek kiracıları tahliye etmektedirler. ANCAK bu durumda kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiralayan BU HÜKME AYKIRI DAVRANDIĞI TAKDİRDE eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Böyle bir durumla karşılaşıldığı durumda hukuki yardım almanızı öneririz.
Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ
Avukat Hüseyin Acar
Reşit Hukuk & Danışmanlık
