Kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhit ile arsa sahibi arasında, arsa sahibinin arsasına karşılık olarak müteahhidin arsa sahibine bağımsız bölüm yapmayı üstlendiği, arsa sahibinin de müteahhide arsa payını devretme borcuna girdiği karşılıklı, iki tarafa borç yükleyen, karma nitelikli bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır.
Sözleşmenin niteliği hususunda farklı değerlendirmeler olmakla birlikte yüksek mahkeme kararlarında sözleşmenin trampa niteliği üzerinde durulmuştur. Türkiye’deki yapıların yüzde 60′a yakınında iskan izni bulunmuyor. Bunun sebebi; inşaatı yapan firmanın, inşaatı tasdikli projesine uygun yapmamış veya kanuni prosedür ve ona bağlı harçları, sigorta primleri gibi giderleri ödememiş olması olarak karşımıza çıkıyor.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve taraf iradelerini yansıtması bir geçerlilik şartıdır. Ancak taraflar arasında, notere gitmeksizin yapılan sözleşmeye istinaden tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesi, artık yapılan işin geri alınamayacak noktaya gelmesi durumunda ise sırf sözleşmenin noterde yapılmamış olması sebebiyle geçersizliğini ileri sürmenin iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Yapıya bu belgeyi almak için, ruhsatlı olarak inşa edilen yapının inşaat çalışmalarının bitmiş olması, yapı ruhsatı alındığı tarihinden 2 sene içinde inşaatına başlanmış olması ve inşaat çalışmalarının 5 sene içerisinde bitmiş olması gerekiyor.
Yine yapının bitirilmesinden sonra mevzuata uygun bulunması durumunda 30 gün içinde kullanma izin belgesi düzenlenir. İlgili idarece yapı kullanma izin belgesi düzenlenmeden evvel tapuda cins değişikliği yaptırılması zorunludur. Belediyeler 30 gün içerisinde yapılan bu başvuruyu sonuçlandırmak zorundadır. Aksi durumda yapı kullanım için izin mal sahiplerine kullanma izni verilmiş sayılır.
Binanın herhangi bir teknik eksikliği yoksa mal sahibi veya müteahhidinden yapıyla ilgili olarak MESKİ, TEDAŞ, TÜRK Telekomünikasyon A.Ş., Sivil Savunma Müdürlüğü, İtfaiye Müdürlüğü gibi kuruluşlardan su, elektrik, telefon, sığınak, yangın, asansör tesisatları ile ilgili teknik raporlarla, yapının fenni sorumlusundan yapının kontrolü altında ruhsat ve eki projesine uygun olarak yapıldığına dair noter onaylı taahhütnameyi Yapı kullanma İzni Amirliğine vermesi isteniyor. Teknik raporlarla taahhütname verildikten sonra yapı için Genel İskan Raporu düzenleniyor.
Peki Müteahhit İskanı Almaz İse Hukuken Ne Yapılabilir ?Yapı kullanma izin belgesinin alınamaması bir hukuksal kusur (ayıp) dur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak tabir edilen sözleşme ile temelden ya da projeden daire alan kişilerin özellikle “iskan ruhsatı” alma ve “iskan harcı ödeme” hususlarını hüküm altına almaları gerekir. Sözleşme de böyle bir madde düzenlenmemişse İmar Kanunu 30. madde gereğince iskan alma yükümlülüğü İş sahibinin yükümlülüğündedir. Bu çerçevede “anahtar teslimi” sözleşmenin yapılması tek başına yeterli değildir. Teslim de yine Yapı Kullanma izninin alınmış olduğu tarih olarak kabul edilir. Fakat yüklenici (müteahhit) iskan belgesinden evvel yapıyı teslim ettiğini ileri sürüyorsa bu durumu yazılı delil ile ispatlamalıdır. (15. HD. 10.06.2002, 1885/3123)
Ülkemizde hem kat karşılığı inşaat işlerinde hem de müteahhitten, temelden ya da projeden satın alınan bağımsız bölümlerin iskan ruhsatının müteahhit tarafından alınmaması, kat irtifakı tapusu ile dairelerin teslim edilmesi nedeniyle çok sayıda uyuşmazlık meydana gelmiş, bu sebeple hem arsa sahipleri hem de müteahhitlerden daire alan kişiler mağdur olmuştur. İşte yasa koyucu arsa sahiplerinin ve daire satın alanların bu mağduriyetlerini giderebilmek amacıyla İmar Kanunu’nda yapılan bir değişiklikle, kurumlara olan borçları nedeniyle müteahhit tarafından iskan ruhsatının alınmaması durumunda müteahhit olmayan daire sahipleri tarafından iskan ruhsatı alınması hususunda müracaatta bulunulabileceği hükmünü getirmiştir. Uygulamada yaşanan sorunlara bir nebze de olsa çözüm getiren bu uygulamaya rağmen arsa sahiplerinin ve projeden daire satın alan müşterilerin özellikle iskan ruhsatı ve kat mülkiyetine geçme hususuna sözleşmenin temel bir şartı olarak sözleşmede yer vermeleri ileride ortaya çıkabilecek sorunların çözümü için elzemdir.
ÖZET: Yüklenici, sözleşmeye uygun olarak binayı iskan izni alınmış şekilde tamamlamadığı sürece, iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu istemeye haklı kabul edilemez. Kendi edimim yerine getirmeyen taraf, karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemez.
Dava, inşaat yapımı bedeli karşılığı devri kararlaştırılan tapunun iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkin olup, mahkemece kabulüne karar verilmiş, karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.Taraflar arasındaki 8.11.1989 gün ve 28538 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki sözleşmede davacı yüklenici, davalının Turgutreis'de bulunan 6 pafta 3427 nolu parseli üzerine projesine uygun bina yapımını yükümlenmiş, yapım bedeli olarak da yine davalıya ait aynı mevkiide bulunan 3428 nolu parselin devri kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 2. maddesinde inşaatın, anahtar teslimi şeklinde tamamlanacağı, sadece ikinci katta bir konutun kabası bitmiş haliyle teslim edileceği, 4. maddesinde, inşaatla ilgili tüm masraf ve giderlerin tamamının müteahhit tarafından karşılanacağı belirtilmiş, 9. madde de ise inşaatların iskan müsaadesi müteahhit tarafından, tüm masrafı müteahhite ait olmak üzere alınacaktır denilmiştir. Sözleşmenin bu maddelerine göre, yüklenicinin edimini yerine getirmiş kabul edilebilmesi için, iskan müsaadesi alınmış şekilde binayı teslimi gerekmektedir. Daha açığı yüklenici, sözleşmeye uygun olarak binayı iskan alınmış şekilde tamamlamadığı sürece iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu istemeye haklı kabul edilemez. Kendi edimini yerine getirmeyen taraf karşı taraftan edimin yerine getirmesini isteyemez. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde, inşaatın iskan raporunun düzenlenip düzenlenmediği konusunda bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu husus acıklığa kavuşturulmadan yüklenicinin edimini ifa ettiği kabul edilemeyeceğine göre, iskan belgesinin alınıp alınmadığı araştırılmalı, iskan izni alınmış ise şimdiki gibi dava kabul edilmeli, aksi durumda henüz bedele (tapu istemine) hak kazanmadığından davanın reddine karar verilmelidir. Eksik incelemeyle davanın kabulü doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle kararın davalı yararına (BOZULMASINA), ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 275.000.000 lira duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine, 12.11.2003 gününde oy birliğiyle karar verildi.
