İPOTEK NEDİR?
İpotek, bir alacağın teminat altına alınması amacıyla bir taşınmaz mal üzerine kurulan sınırlı ayni bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 850. maddesi uyarınca, ipotek hakkı, alacaklının alacağını tahsil edememesi durumunda, borçlunun taşınmazını paraya çevirtme yetkisini güvence altına alır. Bu hak, taşınmazın malikine ait mülkiyet hakkını sınırlamakla birlikte, alacaklıya öncelikli bir alacak hakkı tanır.
İpotek genellikle kredi işlemlerinde kullanılmakta olup, bankalar veya finansal kurumlar tarafından konut, işyeri veya arsa alımlarını finanse etmek amacıyla talep edilmektedir. İpotek hakkı, alacaklıya yalnızca teminat sağlama işlevi görür; alacaklı, borcun ödenmesi durumunda taşınmaz üzerinde herhangi bir hak talep edemez. Bu özellik, ipotek sisteminin borçluyu taşınmaz malını tamamen kaybetme riskinden korumasını sağlar.
İpoteğin Kurulması
İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun 851. ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, geçerli bir şekilde kurulabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. İpotek kurulması süreci üç temel aşamadan oluşur: tarafların anlaşması, resmi şekil şartının yerine getirilmesi ve tescil.
İpotek, borçlu (taşınmaz maliki) ile alacaklı arasında yapılan bir anlaşma ile kurulur. Bu anlaşmada, ipoteğin ne tür bir alacağa teminat oluşturacağı, alacak miktarı ve taşınmazın tapu bilgileri açıkça belirtilmelidir. Alacak miktarının belirli olması şart değildir; ileride doğabilecek alacaklar için de ipotek tesisedilebilir.
İpotek kurulması için tarafların iradelerini tapu müdürlüğünde resmi bir şekilde açıklamaları zorunludur. Türk Medeni Kanunu’nun 853. maddesi uyarınca, ipotek işlemleri yalnızca tapu sicilinde ve resmi bir şekilde yapılabilir. Aksi halde, şekil eksikliği nedeniyle ipotek kurulumu geçersiz sayılır.
İpotek, tapu siciline tescil edilmesiyle hukuki varlık kazanır. Tescil, ipotek hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Tescil işlemi için taşınmazın malikinin rızası aranır. Ancak, mahkeme kararı veya kanundan doğan bir yükümlülük varsa malik rızası olmaksızın da tescil yapılabilir.
İpotek kurulumu sırasında, belirli bir taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak oluşturulduğu için taşınmazın üzerindeki mevcut yükümlülükler ve ipotek dereceleri dikkate alınmalıdır. Aksi halde, alacaklının alacağını tahsil etmesi durumunda öncelik sırası ihlal edilebilir.
İpoteğin Dava Yoluyla Kurulması
İpoteğin dava yoluyla kurulması, alacaklının haklarının korunması amacıyla başvurulan bir yöntemdir. Bu durum, borçlunun ipotek tesisine ilişkin iradesini açıklamaktan kaçınması veya sözleşmesel yükümlülüklere aykırı davranması halinde gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesi ve ilgili diğer hükümler, alacaklıya bu hakkı tanımaktadır.
İpotek, kural olarak borçlunun rızasıyla kurulsa da, bazı hallerde bu rıza mahkeme kararıyla sağlanabilir. Alacaklının bu yola başvurabilmesi için, borç ilişkisinin geçerli bir şekilde kurulmuş olması ve alacağın yeterli bir teminatla güvence altına alınmamış olması gerekir. Özellikle, sözleşmeden doğan veya kanuni düzenlemelere dayanan alacaklar için bu hak kullanılabilir.
Alacaklı, borçlunun taşınmazı üzerine ipotek kurulması talebiyle görevli ve yetkili mahkemeye başvurur. Bu tür davalarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Davanın kabul edilebilmesi için alacaklının alacağını ve teminat ihtiyacını somut delillerle ispatlaması gerekir.
Mahkeme, alacağın varlığını ve teminat ihtiyacını değerlendirdikten sonra, taşınmaz üzerine ipotek kurulmasına karar verebilir. Bu karar, taşınmazın tapu siciline tescil edilerek hüküm ve sonuç doğurur.
Mahkeme kararıyla ipotek kurulmasına hükmedildiğinde, kararın kesinleşmesi üzerine tapu müdürlüğüne başvurularak ipotek tescil ettirilir. Tescil işlemi, mahkeme kararına dayanılarak yapıldığından, borçlunun rızası aranmaksızın gerçekleştirilir.
Dava yoluyla ipotek kurulması, hem alacaklıların haklarını korumakta hem de borçluların mülkiyet haklarına ilişkin hukuki dengeyi sağlamaktadır. Ancak bu yöntem, yargılama sürecinin gerektirdiği zaman ve maliyet nedeniyle istisnai bir yol olarak kabul edilir.
İpotekte İyi Niyetin Korunması
İpotek hakkı, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak niteliği taşıdığı için tapu sicilindeki kayıtlara dayalı olarak tesis edilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tapu siciline güvenerek hak kazanan üçüncü kişilerin iyi niyeti korunur. Bu ilke, hukuk güvenliğini sağlamak ve taşınmaz ticaretinde güven ortamını oluşturmak için büyük önem taşır.
Hukuki işlemlerde iyi niyet, bir kişinin hakkın kazanılması sırasında tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek hareket etmesi ve hukuka aykırı bir durumdan haberdar olmamasıdır. İpotek hakkının tesisinde iyi niyet, hem alacaklıyı hem de üçüncü kişileri koruyan temel bir ilkedir. Alacaklının taşınmaz üzerindeki ipotek hakkını tescil ettirirken kötü niyetli olmadığı ve sicildeki duruma güvenerek hareket ettiği varsayılır.
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereği, tapu siciline dayanarak ayni hak kazanan iyi niyetli kişilerin bu hakkı korunur. Buna göre, ipotek hakkı tescil edilmiş bir taşınmaz üzerinde, bu tescilin geçersizliği sonradan ortaya çıksa dahi, iyi niyetli üçüncü kişilerin hakkı geçerliliğini korur. Örneğin, ipotek hakkı geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tescil edilmiş olsa bile, iyi niyetli alacaklının bu hakkı sona erdirilemez.
İyi niyet karinesi mutlak değildir ve belirli durumlarda bertaraf edilebilir. Tapu sicilindeki açık bir hata, sahtecilik veya alacaklının kötü niyetli olduğu durumlarda iyi niyet korunmaz. Ayrıca, Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi uyarınca, bir kişi tapu sicilindeki kayıttan haberdar olduğu ölçüde, sicilde bulunmayan bir hakkı ileri süremez. Dolayısıyla, alacaklı veya üçüncü kişiler sicildeki mevcut kayıtların ötesine geçen bir hak talep edemez.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.12.2013 gün ve 2013/11321 Esas 2013/29334 Karar sayılı ilamıyla;
“İpotek tesisine ilişkin işlemden önce taşınmazın tapu kütüğünde "aile konutu" şerhi bulunmamaktadır. Bu durumda, davalı bankanın ipotek hakkı kazanımı, iyi niyetli olması halinde korunur (TMK m. 1023). Kanun, iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığında, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. İyi niyetin varlığı temel alınarak, lehine ipotek tesis edilen tarafın kötü niyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü, bu iddiayı ortaya atan tarafa aittir (TMK m. 6). Toplanan deliller ışığında, davacı, lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın kötü niyetli olduğunu ispat edememiştir. Bu durum göz önünde bulundurulmadan, davanın reddi yerine yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi hukuken doğru olmamıştır.”
İpoteğin Alacağa Bağlılığı İlkesi
Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesine göre, teminat altına alınan alacağın herhangi bir sebeple sona ermesi durumunda, ipotek hakkı da sona erer. Alacağın sona ermesiyle birlikte, ipoteğin tapu sicilinden terkin edilmesi gerekir. Borçlu, alacağın sona erdiğini ispatlayarak ipoteğin terkini talep edebilir. Terkin işlemi yapılmadığı sürece, ipotek hakkı tapu sicilinde varlığını korumaya devam eder, ancak hüküm ve sonuç doğurmaz.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/4487 Esas 2023/5257 Karar Nolu 01.11.2023 Tarihli kararında da bu hususa değinilmiştir.
“İpotek senedinin içeriği, taraflarca belirlenen koşullara göre şekillenecek olup, ipotek sözleşmesinde hukuki ilişkiye atıfta bulunulması, ipotek tesisini gerçekleştirmek için yeterlidir. Dava konusu ipotek akit tablosunda, davacının davalıdan aldığı 100.000,00 TL karşılığında taşınmaza ipotek koyduğu belirtilmiştir. Ancak, ipotek alacağa bağlı bir hak olduğundan, tarafların alacaklarını ipotekle teminat altına almak için mutabık kaldıkları iradelerini, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca resmi bir işlemle yerine getirmeleri gerekir. Somut olayda ise, davacının davalıdan 100.000,00 TL borç almadığı, aksine kurulan adi ortaklığın teminatı olarak ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır.”
İpotekte Belirlilik İlkesi
İpotekte belirlilik ilkesi, Türk Medeni Kanunu’nun 851. ve devamı maddelerinde ifade edilen bir prensip olup, ipotek hakkının temel özelliklerini ve sınırlarını belirlemektedir. Bu ilkeye göre, bir ipotek tesis edilirken teminat altına alınan alacağın kapsamı, miktarı ve ipoteğin dayandığı taşınmaz açıkça belirli olmalıdır. Bu durum, hem taşınmaz üzerindeki ayni hakkın hukuki güvenliğini sağlamakta hem de alacaklı ile borçlu arasındaki ilişkileri netleştirmektedir.
Belirlilik ilkesi, ipotek hakkının taraflar arasında ve üçüncü kişiler bakımından açık ve anlaşılır olmasını sağlamak amacıyla üç ana unsura odaklanır:
Taşınmazın Belirli Olması:
İpotek, belirli bir taşınmaz üzerine kurulabilir. Taşınmazın tapu kaydında yer alan bilgiler (parsel numarası, adres, malik bilgileri) ipoteğin tescili sırasında açıkça belirtilmelidir. Bu, ipoteğin yalnızca tescil edilen taşınmaz üzerinde hüküm ifade etmesini sağlar.
Alacağın Belirli Olması:
Teminat altına alınan alacağın tutarı veya kapsamı belirli olmalıdır. Ancak, Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesi uyarınca, ileride doğabilecek alacaklar için de azami miktar ipoteği kurulabilir. Bu durumda, teminatın üst sınırı tapu sicilinde açıkça belirtilir.
Derece Belirlenmesi:
İpotek tescil edilirken, diğer ipotek hakları veya sınırlı ayni haklarla ilişkisi göz önüne alınarak, ipoteğin derecesi tapu sicilinde gösterilir. Bu, alacaklıların öncelik sırasını belirlemek açısından önem taşır.
Henüz doğmamış alacağa ilişkin ipoteklerde ise bu ilkenin uygulanışına ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 14.10.2021 tarih, 2017/(19)11-3128 E. ve 2021/1224 K. sayılı kararında "... “Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesi uyarınca, miktarı belirli olmayan ya da henüz doğmamış bir alacağın ipotekle teminat altına alınması durumunda, alacağın miktarının henüz belirlenememesi nedeniyle, ipotekli taşınmazın azami miktarı için teminat oluşturulması gerektiği ifade edilmiştir. İpotekte belirlilik ilkesi gereği, alacaklının tüm taleplerini karşılayacak şekilde taraflar arasında anlaşmaya varılması ve bu miktarın rehin yükü olarak tapu kütüğüne tescil edilmesi gerektiği belirtilmiştir.”
İpotekte Sona Erme
İpotek hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 881. ve devamı maddelerine göre belirli durumlarda sona erer. Bu durumlar, teminat ilişkisine dayalı olarak ipotek hakkının doğası gereği alacağın sona ermesi veya taşınmaz üzerindeki ipotek hakkının hukuken ortadan kalkmasını gerektiren hallerden kaynaklanır. İpotek hakkının sona ermesi, tapu siciline gerekli terk işleminin yapılmasıyla tamamlanır.
İpotek Hakkının Sona Erme Sebepleri
Alacağın Sona Ermesi:
İpoteğin temel dayanağı olan alacak sona erdiğinde, ipotek hakkı da hukuken ortadan kalkar. Alacağın ifası, ibra, zamanaşımı veya alacağın başka bir hukuki sebeple sona ermesi durumunda, ipotek terkin edilmelidir.
İpotekten Feragat:
Alacaklı, taşınmaz üzerindeki ipotek hakkından açık bir irade beyanıyla feragat edebilir. Feragat, tapu siciline tescil edilmesiyle hüküm ifade eder.
Taşınmazın Yok Olması veya Kamulaştırılması:
Üzerinde ipotek bulunan taşınmazın doğal afet veya kamulaştırma gibi nedenlerle ortadan kalkması durumunda ipotek hakkı da sona erer. Kamulaştırma halinde, ipotek hakkı genellikle kamulaştırma bedeline yönelir.
Tapu Sicilindeki Tescilin İptali veya Terkini:
İpotek, ancak tapu siciline tescille varlık kazanabildiğinden, tescilin iptali veya terkin edilmesi durumunda sona erer. Tapu sicilindeki ipotek kaydının yanlış olduğu tespit edilirse, mahkeme kararıyla ipotek terkin edilebilir.
Stj. Avukat Aycan Betül Yılmaz
Avukat Hüseyin Acar
