1.GERİ ALIM HAKKI NEDİR?
Geri alım hakkı, taşınmaz satılırken alıcı tarafından satıcı lehine kurulan; satıcının belirli koşullar ve bir bedel karşılığında tek taraflı irade beyanı ile taşınmazı geri alabilmesi imkânını sağlayan yenilik doğurucu bir haktır. Ancak taşınmaz bedelinin sözleşmede yer alması zorunlu değildir. Kural olarak taşınmazın satıldığı bedel, geri alım bedelidir. Yazımızın devamında bu hususa değinilecektir.
Geri alım (vefa) hakkı genellikle sözleşme ile doğar. Bu nedenle geri alım hakkı, sahibine nispi bir hak vermektedir. Türk Borçlar Kanununun 239.maddesi gereğince aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.
Geri alım hakkı en fazla 10 yıllık süre için kararlaştırılabilir. Bu husus Türk Borçlar Kanununun 238.maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:
‘’Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.’’
2.GERİ ALIM HAKKI NASIL KURULUR?
Geri alım hakkı sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmelidir. Bu husus Borçlar Kanunun 237.maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir :
‘‘Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.’’
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/15856 Esas , 2016/10198 Karar sayılı dosyasında geri alım hakkının şekil şartına ilişkin şu bilgilere yer verilmiştir:
‘‘T.B.K’nun 237. (B.K 213.) madde hükmüne göre resmi şekil şartı vardır… Öte yandan geri alım sözleşmesi noter tarafından re’sen düzenlenmedikçe geçerli sayılmaz. Bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşme tapuya şerh edilse dahi geçerlilik kazanmaz. Bu husus re’sen gözetilir.’’
Anılan Yargıtay kararına bakıldığında geri alım hakkı sözleşmesinin ya tapuda ya da noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.
3.GERİ ALIM HAKKININ TAPUYA ŞERH VERİLMESİ MÜMKÜN MÜ?
Geri alım hakkı kişisel bir haktır. Bu hak genellikle sözleşmeden kaynaklanmaktadır. Kişisel hakların, sözleşmenin tarafı olamayan üçüncü kişilere karşı öne sürülmesi mümkün olmadığından Türk Medeni Kanunu, hakkın kuvvetlenmesi için şerh mekanizmasını öngörmüştür. Bu husus Medeni Kanunun 1009.maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir :
‘‘Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.’’
Ancak şerh verilmiş de olsa geri alım hakkının 10 sene içerisinde kullanılması gerekmektedir. Bu husus Türk Medeni Kanununun 736. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:
‘‘Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.’’
Geri alım hakkının tapuya şerh verilip verilmemesi bazı noktalar açısından önem arz etmektedir. Bu durum Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2015/12 Esas , 2016/1005 Karar sayılı dosyasında şu şekilde açıklanmıştır:
‘‘Yukarıda da ifade edildiği gibi kişisel haklar sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm ve sonuçlarını doğurur. Fakat hukukumuzda bazı kişisel hakların üçüncü kişiler bakımından da etkili olabilmesi için kabul edilen haller de vardır. Bunların başında zilyetlik gelmektedir. Ne var ki taşınmazlarda kamuya açıklık ve hak karinesi “şeye zilyet” olmakla değil hakkın sicile kayıt edilmesine bağlandığı için taşınmazlar ile ilgili kişisel hak sahibi olanların hakkını korumada zilyetlik yeterli değildir. Kanun koyucu tarafından bu sakıncaları gidermek ve şahsi hak sahibinin güçlendirilmesi amacıyla taşınmazlarla ilgili bulunan bazı kişisel hakları tapu siciline şerh verdirerek, bunları taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da öne sürmek olanaklı kılınmıştır.
Kanunun farklı kısımlarında şerhe imkân tanıyan hükümler bulunmakla birlikte şerhi mümkün olan hak ve durumlar esas itibari ile Türk Medeni Kanununun (TMK) 1009 vd hükümlerinde üç başlık halinde belirtilmiştir. Bunlar kişisel hakların şerhi, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına yönelik şerh ve geçici tescil şerhidir…
Hemen belirtelim ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel haklar gibi bazı kişisel hakların, tapu siciline şerh edilmesi olanaklıdır. Nitekim “kişisel hakların şerhi” başlıklı TMK’nın 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.
Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber, aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına kavuşmaktadır (Özenli, S.: Uygulamada Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Neden Olduğu Davalar, Ankara 1986, s.16). Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, esasında kişisel bir hak olmakla beraber ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekecektir (Özenli, s.17).
Kişisel (nispi) hakkın şerhinin, hak üzerinde yapacağı etki doktrinde tartışmalı olmakla birlikte çoğunluğun kabulüne göre şerhin iki etkisi vardır:
Birincisi; şerh verilen kişisel hakkın konusunda borç doğuncaya kadar etkisidir ki bu şerh verilen hakla ilgili borcu “eşyaya bağlı borç” durumuna sokar. Buna göre, şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla yükümlü olur.
Şerhin ikinci etkisi; şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlamasıdır. Buna şerhin munzam etkisi denir.
Şerhin birinci etkisi ancak borcun doğumuna kadardır. Borcun doğumundan sonra rolü yoktur. Doğan borç, hangi malik zamanında doğarsa onun borcudur. Borç doğduktan sonra taşınmaz el değiştirirse borç yeni malike geçmez. İkinci yani munzam etki ise ancak borç doğduktan sonra söz konusu olur. Borç doğmadıkça bir rolü yoktur. Her iki etki bakımından da şerh kurucu bir nitelik taşır. Diğer bir ifade ile ancak şerhin yapılması ile kişisel hak sözü geçen etkileri kazanır (Oğuzman, K./Seliçi, Ö./Oktay-Özdemir,S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2014, s.247 vd.)’’
Aynı durum Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/5629 Esas , 2019/4779 Karar sayılı dosyasında şu şekilde açıklanmıştır:
‘‘TMK’nin 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.
Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber, aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına kavuşmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinden doğan hak, esasında kişisel bir hak olmakla beraber ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekecektir.
Kiracıya kişisel bir hak sağlayan kira sözleşmelerinin TMK’nin 1009. ve Tapu Kanunun 26. maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur.’’
4.GERİ ALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?
Geri alım hakkının nasıl kullanılacağı kanunda düzenlenmemiştir. Bu nedenle hakkın kullanımı her türlü yolla yapılabilir. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/15856 Esas , 2016/10198 Karar sayılı dosyasında bu yönde karar verilmiştir:
‘‘Vefa hakkının ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir. Geri alım (vefa) hakkı dava açılarak kullanılması Türk Medeni Kanunun 716 maddesinde yer alan bir tescil davası niteliğindedir.’’
Dava açılarak kullanılan geri alım hakkının tescil davası niteliğinde olduğu Yargıtay kararında ifade edilmişse de taşınmazın hangi değer üzerinden tescil edileceğinden anılan kararda bahsedilmemiştir. Taşınmazın hangi değer üzerinden satılacağı, geri alım hakkının hangi ne zaman kullanılacağı ile ilgilidir. Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2012/1281 Esas, 2012/4872 Karar sayılı dosyasında şu şekilde ifade edilmiştir:
‘‘Geri alım hakkı bir kimseye sattığı taşınmazı bedeli karşılığında ve tek taraflı irade ile geri satın alma hakkını veren kurucu nitelikte yenilik doğurucu bir haktır. Geri alım hakkı sebebiyle davalı adına olan kaydın iptali ile davacı adına tesciline karar verilebilmesi için hükümden önce mahkemece uygun görülecek süre içinde gerialım bedelinin depo ettirilmesi, ondan sonra hüküm kurulması gerekir. Normal olarak satış sözleşmesindeki satış bedeli gerialım bedeli olarak kabul edilmelidir. Ancak sözleşmenin kurulduğu tarih ile gerialım davası arasında uzunca bir süre geçmiş ise bu durumda geri alım bedeli geri alım davasının açıldığı tarihteki değeridir.’’
Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ
Avukat Hüseyin Acar
Reşit Hukuk&Danışmanlık
