GEÇİT HAKKI DAVASI
Taşınmazımın Ana Yola Bağlantısı Yoksa Ne Yapabilirim?
Taşınmazından ana yola çıkmak için bağlantısı bulunmayan taşınmaz sahibi, bedel karşılığında kendisi lehine geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Taşınmaz sahibine tanınacak bu ayni hak, geçit hakkıdır. İlgili yasal düzenleme Türk Medeni Kanunu madde 747 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
4721 sayılı Kanuna göre geçit hakkı zorunlu ve diğer geçit hakları olarak ikiye ayrılmaktadır. Diğer geçit hakları ise aşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler şeklinde sıralanabilir. Kısacası yalnızca taşınmazından yola yeterli geçidi bulunmayan kimseler değil tarım ve hayvancılıkla iştigal eden diğer kimselerin de geçit hakkı kapsamında talep hakları bulunmaktadır.
Kendisine geçit hakkı tanınmasını talep eden malik ile komşu taşınmazların sahipleri dilerse rızaen anlaşıp talep eden malik lehine geçit hakkı tanıyabilir. Tarafların iradi olarak anlaşamaması ihtimalinde ise bu hakkın tanınması ancak açılacak bir geçit hakkı davasına bağlıdır.
Geçit Hakkı Davası Nedir?
Ana yola geçiti bulunmayan taşınmaz malikinin kendisi lehine geçit sağlanması için komşularına karşı açacağı davaya geçit hakkı davası denilmektedir.
Zorunlu Geçit Davası Şartları Şu Şekildedir;
....Geçit hakkı tanınmasını talep eden taşınmaz malikinin ana yola geçiti bulunmamalı yahut bulunan geçitin yeterli olmaması gerekmektedir,
....Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Yapılacak yargılamada hakim, her iki tarafın menfaatini göz önünde bulundurularak takdir edeceği uygun bir bedel üzerinden talep eden lehine geçit hakkı kurulmasına karar verir.
Geçit Hakkı Davası Arabuluculuğa Tabi Midir?
01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 Sayılı Kanun hükümleri ile 6325 sayılı Kanuna eklenen 17/B maddesi ile taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıkla dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa tabi tutulmuştur.
Bu nedenle 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak geçit hakkı davalarında, dava açılmadan önce dava şartı zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir. Aksi halde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilecektir.
Geçit Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Geçit hakkı davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri iken, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Geçit Hakkı Davasında Yargılama Usulü ve Yargılama Masrafları
Geçit hakkı davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Nitekim arabuluculuğa başvurmanın herhangi bir masrafı yoktur. Açılacak dava ise nispi harca tabiidir. Belirlenecek dava değeri üzerinden harç alınmaktadır.
Yargılama esnasında geçit hakkı kurulması talep edilen taşınmaz ve lehine geçit hakkı kurulacak taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaktadır. Bunun için davayı açan kişi tara Mahkeme veznesine keşif harcı depo edilmeGeçit hakkı özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak geçit tanınacak yol saptanırken bu ilkeler ve her iki tarafın menfaati göz önünde bulundurulmalıdır.
Yapılacak bilirkişi incelemesinin esaslarını Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/3392 Esas, 2021/1528 Karar sayılı kararında şu şekilde içtihat etmektedir;”…Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir. Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir…
Yargıtay kararından da görüldüğü üzere yapılacak keşif neticesinde geçitin nereden kurulacağı, ne kadarlık bir genişliğe sahip olacağı, taşınmazı üzerine geçit hakkı kurulan yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken geçit bedelinin miktarı bilirkişiler tarafından belirlenir. Kurulacak geçit, yükümlü taşınmazın ekonomik bütünlüğü bozacak şekilde kurulamaz. Belirlenecek geçit bedeli davanın sonucu beklenmeksizin davacı tarafından depo ettirilir. Şayet yargılama sırasında taşınmazın değerinde artış meydana gelirse taşınmazı üzerine geçit hakkı kurulacak yükümlü taşınmaz malikinin hak kaybına uğramaması için hüküm tarihine yakın yeniden değerleme yapılması gerekir.
Geçit Hakkı Kurulan Taşınmazın Malikinin Ölmesi Durumunda Geçit Hakkı Sona Erer mi?
Geçit hakkı niteliği itibariyle şahsi hak değildir, ayni haktır. Taşınmaz lehine kurulan irtifak haklarından olması nedeniyle geçit hakkı tanınan taşınmazın sahibinin yahut üzerinde geçit hakkı kurulan yükümlü taşınmaz sahibinin ölmesiyle hak sona ermez. Taşınmaz satışıyla birlikte de yeni maliklere geçer.
Mahkeme Kararıyla Kurulan Geçit Hakkı ve Tapuya Tescili
Kurulan geçit hakkı, Türk Medeni Kanununun 748/3 ve 1012. maddesi ile yeni Tapu Sicil Tüzüğünün "İrtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili" başlıklı 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir. Tescil ettirilirken tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenir.
Tapuya tescil işlemi ancak kararı veren Mahkemenin kararının kesinleşmesi neticesinde mümkün olabilir. Bu itibariyle bu karar kesinleşmeden infaz edilemeyecek kararlardandır.
Kurulan Geçit Hakkının Terkini
Hak, temin ettiği menfaatleri kaybetmiş ise yani geçit hakkının sürdürülmesinde herhangi bir menfaat bulunmamaktaysa yükümlü taşınmazın sahibi mahkemeye başvurarak geçit hakkının terkinini talep edebilir. Lehine geçit hakkı kurulan taşınmazın yola cehpesinin olması yahut taşınmazların deprem, sel heyelan gibi nedenlerle yok olması durumları buna örnek olarak gösterilebilir.
Bu davanın lehine geçit hakkı kurulan taşınmazın bütün maliklerine yönetilmesi gerekmektedir. Lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmazların bütün maliklerinin bu davada yer alması zorunludur. Şayet geçit hakkı bedelli olarak tescil edildiyse geçit hakkının terkinine karar verilmesi ihtimalinde bu bedel geçit hakkı terkin edilen taşınmaz maliklerine ödenir.
Açılacak terkin davasında dava değeri ve vekalet ücreti geçit hakkı bedeli üzerinden hesaplanırken yargılama gideri ise davacı üzerine bırakılmaktadır.
Bu doğrultuda kararı Yargıtay 14. Hukuk 2007/497 Esas, 2007/4774 Karar ve 01.05.2007 tarihli kararı;
“…Gerçekten de davacılar taşınmazı üzerinden 30.1.1968 gününde geçit hakkı tesis edildiğinde davalılar taşınmazının genel yola bağlantısı yoktur. Geçit hakkı tesis edilirken de haritasında (B) harfi ile işaretli yol açılıncaya kadar muvakkat geçit hakkı tesis edildiği belirtilmiştir. (B) harfi ile işaretli olan yerin Nevzat Ayanbeyoğlu Sokağı olduğu ve bu yolun açıldığı anlaşılmıştır. Bu halde davalı taşınmazın yol ihtiyacının kalmaması sebebiyle davanın kabulüne karar verilmesinde bir usulsüzlük yoktur. Ancak, geçit hakkının tesisi veya terkini davalarında harç ve vekalet ücretinin irtifak bedeli üzerinden tayini gerekirken mahkemece aleyhine geçit kurulan taşınmaz değeri üzerinden harç ve vekalet ücreti belirlenmesi doğru görülmemiştir. Bu husus HUMK.nun 438/VII. maddesi gereğince yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hüküm fıkrası düzeltilerek kararın onanması gerekmiştir…”
Avukat Damla Songun
Avukat Hüseyin Acar
