1.GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileri bir zamanda satışının taahhüt edildiği, taraflara karşılıklı borç yükleyen sözleşmedir. Sözleşme konusu taşınmazın, tapu müdürlüğünde devri gerçekleştirilmeden önce, devrin gerçekleştirileceği kişiye satılacağı ve bu kişinin de karşılığında taşınmazın değerini ödeyeceği sözleşmede belirtilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için taahhütte bulunabilir. İşbu sözleşmeler, sadece ileride taşınmaz satım sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşmenin yapılması anında gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, belirlenen tarihte tapuda devir yapılması taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Taahüdü yerine getirmeyen taraf için Türk Borçlar Kanunu gereği tazminat yükümlülüğü meydana gelir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ayni hak tesis etmemekte, yalnızca kişisel hak sağlamaktadır. Sözleşmedeki hükümler sebebiyle yalnızca taraflara ve haleflerine karşı hak iddia edilebilmektedir. Üçüncü kişilere karşı hak iddia edilebilmesi tapuya şerh düşülmesi ile mümkündür ve bu şerh 5 yıl geçerlidir. 5 yıl içerisinde satış gerçekleşmezse şerh kendiliğinden kalkar ve üçüncü kişilere karşı hak iddia edilemez.
2.GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL ŞARTI VAR MIDIR?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 706. maddesi uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Söz konusu kanun hükmüne göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmelidir. Ayrıca Borçlar Kanunu 29. maddesi ve Noterlik Kanunu 60. ve 89. maddeleri dikkate alındığında, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, resmi senet şeklinde düzenlenerek noter huzurunda her iki tarafında imzalaması ile geçerlilik kazanır. Şekil şartı kamu düzenine ilişkindir, şekil şartına uygun olmayan sözleşmeler geçersizdir.
Sözleşme konusu taşınmaz tapuya kayırtlı olmalıdır. Tapusu bulunmayan taşınmazlar hakkında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, taşınmaz için ödenecek bedel ve ödeme şekli açıkça belirtilmek zorundadır.
Taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise, satış vaadi sözleşmesi tüm ortaklarla birlikte yapılmalıdır. Ortakların tamamı ile yapılmayan sözleşmeler söz konusu olduğunda taşınmazın satışı talep edilemez. Paylı mülkiyetin söz konusu olması halinde taşınmazda her bir pay sahibi bu sözleşmeyi yapabilir.
3.GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE ZAMANAŞIMI NEDİR?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde 10 yıllık zamanaşımı vardır. Bu süre ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlar.
Gayrimenkul satım vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın tapuda devrine önleyecek herhangi bir engelin bulunması durumunda, söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Sözleşme yapıldıktan sonra zamanaşımı süresi içerisinde meydana gelen devir engelleri de işleyen süreyi bulunduğu noktada durduracaktır.
4.GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin davalarda genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak sözleşmenin hukuki niteliğine göre görevli mahkeme değişiklik gösterir. Sözleşme ticari bir ilişkiden kaynaklanıyor ise Asliye Ticaret Mahkemeleri, tüketici işleminden kaynaklanıyorsa Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Sözleşmenin tüketici işleminden kaynaklı olabilmesi için taşınmazın mesleki veya ticari amaçla kullanılmak üzere alınmamış olması gerekir.
Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Avukat Busem Erdoğan İskurt
Avukat Hüseyin Acar
Reşit Hukuk & Danışmanlık
