GENEL OLARAK
(Covid-19 ) salgını sebebiyle toplumun her kesiminde sosyal ve ekonomik birçok sorunun ortaya çıktığı ve buna bağlı olarak da hukuki bazı düzenlemeler yapıldığına ilişkin daha önceki Corona Virüsün İş hukukuna Yansımaları adlı yazımız ve Kısa Çalışma Ödeneğine hakkında yazmış olduğumuz yazılarımız da bahsetmiştik. Bu hukuki düzenlemelerden biri olan T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Corona virüs Tedbirleri” konulu genelge uyarınca kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanlar, çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Dolayısıyla söz konusu genelge sonrası bazı işletmeler faaliyetlerine tamamen son vermiş bazı işletmeler ise sınırlı bir şekilde faaliyetlerini devam ettirebilmektedir. Hal böyleyken Covid-19 salgınının beraberinde getirdiği ve hukuki olarak ele alınmayı zorunlu kılan bir diğer konu ise Kira sözleşmeleri, Kira Sözleşmelerin Feshi, Zorunlu olarak Faaliyeti Durdurulmuş olan Ticari işletmeler bakımından akdedilmiş Kira sözleşmelerinin akıbeti olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda kira sözleşmeleri bakımından kanunumuzda mevcut hükümler doğrultusunda nasıl bir yol izlenmesi gerektiği yönünde açıklamalarda bulunulacaktır.
Kira sözleşmeleri kapsamında kanunumuzda düzenlenmiş olan ve Covid-19 salgını ile ilişkilendirilerek aşağıdaki başlıkları ele almakta fayda bulunmaktadır.
I.KİRA SÖZLEŞMESİ VE MÜCBİR SEBEP KAVRAMI
6089 sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmelerine İlişkin düzenlemelerde Mücbir Sebep tanımına açıkça yer verilmiş değildir. Ayrıca mücbir sebep halinde kira sözleşmesinin feshine ilişkin bir düzenleme de bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmeleri tanzim edilirken tarafların serbest iradeleri doğrultusunda emredici hükümlere, genel ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmayacak şekilde serbest iradeleri ile diledikleri şekilde düzenlenebilmektedir. Dolayısıyla taraflar arasında düzenlenmiş olan kira sözleşmesinde taraflar mücbir sebep halindeki yükümlülüklerini, hangi hallerin mücbir sebep olarak değerlendirilebileceği hususunda kira sözleşmesinde özel olarak ele alabilirler. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmelerinde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunmakta olup sonucunda çeşitli fesih yöntemleri öngörülmektedir. Bu noktada somut olay ve şartlarda değişiklik göstermekle birlikte taraflar arasında düzenlenmiş sözleşmelerde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde, söz konusu hükümlerin uygulama alanı bulacağı ve uyuşmazlığın akdedilen maddeler doğrultusunda giderileceği tartışmasızdır.
Fakat taraflar arasında akdedilmiş kira sözleşmelerinde “ mücbir sebep” haline ilişkin herhangi bir düzenleneme söz konusu değilse sözleşme nasıl ele alınmalıdır? Özellikle Covid-19 salgını nedeniyle yukarıda bahsedildiği üzere işletme faaliyeti son bulan ticari işletmeler bakımından mücbir sebebin varlığından bahsedebilmek ve buna bağlı olarak ödeme borcunu ortadan kaldıran bir düzenleme söz konusu mudur?
Her ne kadar Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmelerine ilişkin ilgili hükümlerinde mücbir sebep kavramına yer verilmemişse de Akdi sözleşmeler bakımından düzenlenmiş olan 136 vd. Maddelerinde İfa imkânsızlığı hallerinde uygulanacak hükümler düzenlenmiştir. Yargıtay tarafında mücbir sebep kavramı “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay’’ olarak tanımlanmıştır. Yargıtay’ın tanımından yola çıkarak korona virüs ile mücbir sebep ilişkisi incelendiği zaman, korona virüs için de önceden öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir halden bahsetmek mümkündür. Dolayısıyla söz konusu halde ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu kabul edilerek mücbir sebebin varlığı halinde İfa imkânsızlığının hükümlerine göre uyuşmazlık ele alınabilecektir. Ancak yine de somut olayda ve mevcut şartlara göre her durumun ayrı ayrı ele alınması gerekecek, tüm kira sözleşmeleri bakımından ifa imkânsızlığının gündeme geldiğini söylemek mümkün olmayacaktır. Kaldı ki mücbir sebebin ifa imkânsızlığı sebep olduğu kabul edilse dahi ele aldığımız konu bakımından kira sözleşmesine ifa imkânsızlığının uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır.
Nitekim TBK 136. ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan ifa imkânsızlığı kavramı ani edimli sözleşmeler için geçerlidir ve sürekli ifa imkânsızlığı hallerinde gündeme gelmektedir.
Ancak kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerdir, ani edimli olarak tek seferde yerine getirilmemektedir. Aynı şekilde covid-19 salgını sebebiyle meydana gelen imkânsızlık ise sürekli bir imkânsızlık meydana getirmemektedir. En azından şu an için Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından da hangi süreyle devam edeceği hususunda belirli bir süre öngörülmüş de değildir ve sürekli olmayacağı umulmaktadır.
TBK m.136 şu şekildedir: “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”
Madde hükmünden de borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle denerek aslında borçlunun değil alacaklının kusuru sebebiyle meydana geldiği durumları kapsayan kusursuz ifa imkânsızlığı hallerine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Ele almakta olduğumuz salgın nedeniyle meydana gelen durum bakımındansa esasında her iki tarafın da kusurundan bahsedilemeyecektir. Ancak mevcut halde kiracının kiralananı zorunlu olarak kullanamama durumu söz konusudur, dolayısıyla söz konusu kullanamamanın sonuçlarına kimin katlanacağına dair net bir düzenleme de mevcut değildir.
Covid-19 nedeniyle İçişleri Bakanlığınca Yayınlanan Genelge ile yapılan yasaklamalar sonrası kapatılan iş yerleri bakımından ifa imkânsızlığının meydana geldiğinin kabulü kanımızca mümkün değildir. Şöyle ki mevcut yasaklama ile asıl olan işyerinin kullanılamaması değil, işyerinde faaliyetin yapılmasının yasaklanmasıdır. Bu nedenle yasaklama nedeniyle binalarla kiralanan şeylerle alakalı değil, kiracının yürütmekte olduğu faaliyetle alakalıdır dolayısıyla da kiracıdan kaynaklı olduğunu kabul etmek daha yerinde olacaktır. Ancak bu noktada AVM’leri ayrı tutmakta fayda vardır nitekim getirilen kısıtlamalarla AVM’lerin kapatılmasıyla kiralanan bakımından da imkansızlığın varlığından bahsedilebilecektir. Kiralanandan kaynaklı ifa imkânsızlığına örnek vererek mevcut durumu somutlaştırmak yerinde olacaktır. Örneğin kiralanan şeyin depremde yıkılması, yangında yanması gibi hallerde kiralanan şeyin kullanımın tamamen imkânsız hale gelmesi halleri için gündeme gelmesi daha yerinde olacaktır.
Dolayısıyla covid-19 salgını nedeniyle kusursuz ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu, dolayısıyla TBK md.136 hükümlerinin her kira sözleşmesi bakımından uygulama alanı bulacağını kabul etmek kanımızca mümkün değildir. Ancak baştan itibaren ifade ettiğimiz üzere kira sözleşmesi her somut olay bakımından ayrı ve özel olarak değerlendirilmelidir. Salgın hastalık sebebiyle sürekli bir imkânsızlığının meydana geldiğinin kabul edilebileceği haller için söz konusu hüküm uygulama alanı bulabilecektir.
TBK md.138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” hükmü yer almaktadır. Hüküm gereği borçludan kaynaklanmayan bir sebeple olağanüstü bir durum meydana gelmesi halinde sözleşmenin yeniden uyarlanmasını istenebileceği hüküm altına alınmıştır. Söz konusu madde hükmü İşbu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. Kanun koyucu, işbu madde ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini ifade etmektedir. Kanun hükmü, sözleşme taraflarına oluşan olumsuz sonuçlar neticesinde uyarlama ve uyarlama sonuçsuz kalacak ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.
Covid-19 salgınının ticari faaliyetler bakımından meydana getirdiği kısıtlamalar sonrasında söz konusu hükmün uygulama alanı bulup bulamayacağı gündeme gelebilecektir. Ancak daha önce de belirtildiği üzere söz konusu salgının ne kadar süre ile devam etmeyeceği henüz bilinmemektedir. Dolayısıyla söz konusu kısıtlamaların kalıcı olarak devam etmeyeceği umulmaktadır. Söz konusu uyarlama geçici durumlar için öngörülen bir hukuki müessese değildir. Ancak Covid-19 salgınının meydana getireceği kısıtlamaların azımsanamayacak derecede devam edecek olması halinde sözleşmenin uyarlanması hükümlerinin uygulanması gündeme gelebilecektir. Kira bedelinin uyarlanması için açılan uyarlama davasında uğranılan zararın ispatı kiracıya ait olacaktır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2003 tarih ve 2003/4175 E. Sayılı kararında ; “Kira uyarlama talebinde bulunan davacının mücbir sebebin varlığı ile işlemin temelinden çöktüğünün kanıtlanması gerekir” denmiştir. Dolayısıyla salgının yayılmasını engellemek amacıyla kamuoyu önünde açıklanan tedbir kararları ile kapatılan veya faaliyeti kısıtlanan işyerlerin için zarar unsurunu ispat etmek zor olmayacaktır.
Yukarıda belirttiğimiz üzere covid-19 salgını nedeniyle meydana gelen durumun geçici bir durum olduğu kabul edilmektedir. Salgının etkilerinin ne süre ile devam edeceğine ilişkin herhangi bir bilimsel kabul söz konusu olmasa da kalıcı olmayacağı umulmaktadır. Buna bağlı olarak da yukarıda değindiğimiz üzere sözleşmeler bakımından meydana gelen ifa imkânsızlığı geçici ifa imkânsızlığı olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak geçici ifa imkânsızlığı söz konusu olması halinde uygulanacak hükümlere ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut kanunumuzda söz konusu değildir. Ancak buna ilişkin bir düzenleme söz konusu olmaması nedeniyle sürekli imkânsızlık halleri ve ani edimli sözleşmeler için geçerli olan kanun hükümlerinin uygulanması zorunluluğunu gündeme gelemeyecektir.
Bu şartlarda mevcut kira sözleşmesinin hangi amaçlarla gerçekleştirildiği, kiralanın ne amaçla kiralandığı gibi sorular sorularak verilecek cevaplar doğrultusunda uygulanacak hükümler belirlemek yerinde olacaktır. Aynı zamanda bu noktada uyuşmazlık çözümlenirken kiralananın kullanılmaya başlanıp başlanmadığı, kiralanın yalnızca belirli faaliyete özgülenip özgülenmediği, kiralanan şeyin getirilen kısıtlamalar kapsamında ele alınıp alınamayacağı gibi konularında incelenmesi gerekmektedir. Sonucunda ise mevcut kanunumuzda var olan hükümler doğrultusunda bazı haller için Aşırı İfa Güçlüğü, Bazı haller için İfa İmkânsızlığı hükümleri uygulama alanı bulabilecektir. Örneğin AVM olarak kiralanan bir yer bakımından İmkânsızlığın yalnızca işin niteliğinden kaynaklandığı söylenemeyecektir bu halde kiralanan bakımından bir imkânsızlık halinin mümkün olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir ve bu durumda ifa imkânsızlığı hükümlerinin gündeme gelmesi daha olasıdır.
III. TBK 331. MADDE KAPSAMINDA OLAĞANÜSTÜ FESİH
Taraflar arasında akdedilmiş sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin olarak düzenlemenin yer alması halinde sözleşmede belirlenen şekilde uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği sözleşmede bu yönde herhangi bir madde söz konusu değilse de Genel hükümlere göre uyuşmazlığın ele alınması gerekeceğini yukarıda detaylı olarak belirtilmiştir. Ancak Türk Borçlar Kanunun 331. Maddesi akdedilen sözleşmede mücbir sebep hükümleri söz konusu olmaması halinde uygulanabilecek bir diğer kanun hükmü olarak karşımıza çıkmaktadır.
Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesinde; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir” hükmü mevcuttur. Dolayısıyla covid-19 salgını dolayısıyla kira sözleşmesinin kendisi için çekilmez hale geldiğini iddia eden tarafın yasal fesih sürelerine uyarak fesih yapabilmesi söz konusu olabilecektir.
Ancak İşyeri kira sözleşmeleri açısından; 31.3.2011 tarihli ve 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yeni TBK ile getirilen bazı maddelerin uygulanması ertelenmiştir. Söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır. Covid-19 salgını sebebiyle getirilen kısıtlamalar dolayısıyla özellikle kısıtlamalardan en çok etkilenen AVM’lerinde yer alan mağazalar bakımından söz konusu kanun hükmünün erteleme sonrası uygulanabilir hale gelebileceğinin altını çizmekte fayda vardır.
Covid-19 salgını sonrası alınan önlemler kapsamında 26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yürürlüğe konulan Geçici 2/1. Maddesi ile; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından, feshetme ve tahliye yoluna gitme sebebi oluşturmayacağı hususu eklenmiştir.
Söz konusu madde hükmü “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” incelendiğinde ödenememesi ifadesi dikkat çekmekte aynı zamanda belirsizliğe de neden olmaktadır. Şöyle ki madde lafzında ödenememesi kavramına yer verilmesi kiracı bakımından ödenememe durumunun ispatı ile mi uygulama alanı bulacaktır denmek istenmiştir açık değildir, dolayısıyla bir ispat şartı aranıp aranmayacağı noktasında tartışmalara neden olabilecektir. Ancak covid-19 salgının dolayısıyla neredeyse Dünya genelinde ekonomik ve ticari hayatın durma noktasına geldiği göz önüne alındığında ispata ilişkin herhangi bir şart aramanın yerinde olmayacağını ve gereksiz olacağını düşünmekteyiz. Ayrıca söz konusu madde lafzı ile hüküm altına alınan asıl hususun temerrüt sebebiyle sözleşmenin feshinin engellenmesinin önüne geçilmek olduğu açıktır. Yani madde hükmü gereği kiracı tarafından bu süre boyunca borcun ifa yükümlülüğünün ortadan kalktığını söyleyebilmek söz konusu değildir. Bu geçici düzenleme ile mal sahibine sözleşmede belirlenen tarih aralığında ödenmeyen kira bedeli sebebiyle tahliye davası açma ve sözleşmeyi feshetme hakkı kaldırılmıştır.
Av. Ferahnur Cengiz
ferahnurcengiz@resithukuk.com
Kaynak : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 7227 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.
