1.APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE VEKALETEN OY KULLANMA MÜMKÜN MÜDÜR?
Daha önceki bloglarımızda da belirtildiği üzere Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici tek kişi olabileceği gibi üç kişiden oluşan kurul şeklinde de olabilir.
Kanununa göre apartmanın yönetilmesi için gerekli olan karar kat malikleri kurulunda alınırken, bu kararların uygulanması yönetici tarafından gerçekleştirilmektedir.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Ancak kanunda bazı durumlar için özel yeter sayılar öngörülmüştür.
Bazı durumlarda kat maliklerinin toplantıya katılamayacağı durumlarda kanunda belirtilen yeter sayılara ulaşılamayabilir. Bu durumda alınan kararların geçersizliği söz konusu olabilmektedir. Kanunda bu gibi durumların engellenebilmesi için vekaleten katılım düzenlenmiştir. Yani kat malikleri kurulu toplantısına kat maliki bizzat katılabileceği gibi vekil tayin ettiği kişi de katılabilir.
2.VEKİL TAYİN EDİLMENİN ŞARTLARI VAR MIDIR?
Kat malikleri kurulunda her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Bu oy kat maliki tarafından bizzat kullanılabileceği gibi kat maliki tarafından yetkilendirilmiş bir vekil tarafından da kullanılabilir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanununun 31.maddesinin son fıkrasında şu şekilde açıklanmıştır : ‘‘ Kat malikleri , oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.’’
Ancak vekil, sınırsız sayıda kat maliki için oy kullanamaz. Bu husus maddenin devamında şu şekilde açıklanmıştır :
‘‘Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.’’
3.VEKİL TAYİN EDİLMEK İÇİN KANUNDA ÖZEL BİR ŞEKİL ÖNGÖRÜLMÜŞ MÜDÜR?
Kat malikleri kurulunda, kat malikini temsile yetkilendirilmiş kişinin vekil tayin edilebilmesi herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak söz konusu kat malikleri toplantısının, alınan kararının iptali için dava açıldığı durumlarda oy kullanan kişinin vekil olarak tayin edildiğinin ispatlanması gerekmektedir. Bunun için vekilin en azından SMS ya da internet üzerinden (whatsapp, facebook vs.) yazılı olarak tayin edilmesi ispat kolaylığı sağlamaktadır. Bu husus Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 2010/11930 Esas, 2010/16248 Karar sayılı dosyasında şu şekilde açıklanmıştır:
‘‘Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Vekil eden ile onu temsil eden arasında, somut olayda olduğu gibi temsil yönünden herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde, vekilin yaptığı işlemlerin, aldığı kararların, oluşacak kararlara verdiği oyların geçerli olduğunun kabulü gerekir. Meğer ki bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun. ’’
4.VEKİLİN KAT MALİKİ OLMASI ZORUNLU MUDUR?
Kanunda vekilin kat maliki olması gerektiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle vekil, kat maliki olmayan bir kişi de olabilir.
Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ
Avukat Hüseyin Acar
Reşit Hukuk&Danışmanlık
