2025 YILI KONUT VE İŞ YERLERİNDE UYGULANACAK KİRA ARTIŞ ORANLARI
1-7409 Sayılı Kanun Gereği Kira Artış Üst Sınırı Olarak Belirlenen %25 Sınırından Kimler Yararlanabilir?
Özellikle son dönemde artan kira bedelleri sebebiyle 2025 yılı itibariyle konut ve çatılı iş yerleri kiralarında meydana gelecek artış merak konusu olmuştur. Geçtiğimiz yıllarda pandeminin de etkisiyle ekonomik hayatta meydana gelen dalgalanmalar sebebiyle 11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun’un 4. Maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiştir.
Eklenen bu geçici madde uyarınca kanunun yürürlüğe girdiği 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihi de dahil olmak üzere bu tarih aralığında yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış üst sınır oranı %25 olarak belirlenmiştir. Nitekim bu yasal düzenleme sadece konutlar için yürürlük bulmuş, çatılı iş yerleri hakkında ise kanunun diğer hükümleri uygulanmaya devam etmiştir. Bu nedenle kira sözleşmesi 11.06.2022-01.07.2023 tarih aralığında yenilenen bir çatılı iş yerinde kira artış oranı sözleşmede özel bir hüküm kararlaştırılmadıkça TÜİK verilerine göre TÜFE endeksinin 12 aylık ortalamaya göre değişim oranı üzerinden hesaplanmaya devam etmiştir.
Bu kapsamda örnek vermek gerekirse Ekim 2022 döneminde çatılı iş yeri kira sözleşmenizin yenileneceğini ve kiranızın 5.000,00-TL olduğunu varsayarak TÜFE % 59,91 olduğundan kira bedelinizde 2.995,50-TL’lik artış meydana gelecek ve yeni kira bedeli 7.995,50-TL olarak belirlenecektir.
Aynı örnek Ekim 2022 döneminde konut kira sözleşmenizin yenileneceği ihtimali için değerlendirildiğinde 7409 sayılı kanun gereği artış üst sınırı %25 olarak belirlendiğinden 1.250,00-TL artış ile yeni kira bedeli 6.250,00-TL olarak belirlenecektir.
2-Kira Artış Oranlarında %25 Sınırlaması Kaldırıldı mı?
Kira artış oranlarında uygulanan %25 sınırı 1 yıllık uygulamanın ardından 15.07.2023 tarih ve 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7456 Sayılı Kanun’un 23. Maddesi ile uzatılmıştır.
Uzatılan dönem gereği yine yalnızca konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) aralığında yenilecek konut kira sözleşmelerinde %25’lik üst sınır korunmuştur. Bu ihtimalde, bu sınırlama getirilmeseydi 2 Temmuz itibariyle yenilecek bir kira sözleşmesinin kira artış oranı %59,95 olması gerekirken bu sınırlamayla birlikte ancak %25 artış yapılabilir hale gelmiştir.
Kısaca 2022 yılında getirilen ve sonrasında 1 yıl daha uzatılan bu uygulama uyarınca; kira sözleşmenizin yenilendiği 11.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri arasında ev sahibiniz kiranıza yalnızca %25 oranında zam yapabilecektir.
Konut kiraları bakımından uygulanan %25’lik artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle uygulamadan kaldırılmıştır. Bu nedenle 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen kira sözleşmeleri için kira artış oranları TBK’nın 344. Maddesi hükmü gereği Tüfenin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenebilecektir.
3-Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir?
Konut kiralarındaki %25’lik kira artış oranı uygulaması 01.07.2024 tarihi itibariyle kaldırıldı. Bu üst sınırın çatılı iş yerleri için hiçbir zaman uygulanmadığını yukarıdaki açıklamalarımızda belirtmiştik.
Bu nedenle örneğin kira sözleşmenizin Kasım 2024 döneminde yenilenecek olduğu ihtimalinde, ev sahibiniz kiranıza TÜİK’in açıkladığı verilere göre kira artış oranı üst sınırı olarak belirlenen %62.02 oranında artış yapabilecektir. Bu artış oran artışta üst sınır olarak belirlendiğinden taraflarca artışın daha az yapılması konusunda anlaşılabilir ancak bu sınırı aşacak şekilde ve fahiş olarak kira zammı belirlenmesi mümkün değildir. Kira sözleşmeniz 2025 yılı içinde yenilecekse yapılacak artış oranı da yenileme ayına göre esas alınan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenebilecektir.
4- Fazla Ödediğim Kira Bedellerinin İadesini Talep Edebilir Miyim?
Özellikle %25’lik artış sınırının uygulandığı dönemde birçok kiracı tahliye baskısı ve artan kira bedelleri sebebiyle bu üst sınıra uymadan kira artışına gitmişlerdir.
Bu nedenle artış oranı %25 olarak belirlendiği halde daha fazla zam yaparak ödeme yapıldıysa bunların iadesinin mümkün olup olmadığı tartışma konusu olmuştur. Bu konuda hukukta henüz bir fikir birliği oluşmasa da Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2023/907 E., 2023/2083K. ve 28.03.2023 tarihli güncel bir kararına göre kira parasının kiracı tarafından düzenli olarak fazla ödenmesi kira bedelinin tadil edildiği anlamını taşımayacaktır;
“…Davacı tarafça, davalının 2020 yılı kira bedelini aylık ..... TL ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden artış oranının hesaplanması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çerçevesinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı gerekçesi ile davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir…”
Yine fazla ödenen kira bedellerinin kiracı tarafından talep edilebileceğine ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/2915 E., 2021/5408 K. 25.05.2021 tarihli kararı şu şekildedir;
“…Somut olayda davacı; eda davası şeklinde açtığı belirsiz alacak davası ile 2019 yılı artış oranının ve 2019 yılı kira bedelinin belirlenmek suretiyle, belirlenecek miktara göre fazla ödenen kira bedellerinin iadesini talep etmiştir. Uyuşmazlık 01/01/2019 tarihinden itibaren geçerli olan aylık kira artışının sözleşmenin 7.1 maddesi yerine TBK 344. maddesi ile 16 Ocak 2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin uygulanıp uygulanmayacağı noktasında toplanmaktadır. Her ne kadar bölge adliye mahkemesince, tacir olan davacı kiracı yönünden TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığı ayrıca 16/01/2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin kanuni düzenlemeleri değiştirmesinin söz konusu olamayacağı gibi, genelgenin yenilenecek veya yeni yapılacak kiralara ilişkin artış kuralı getirdiği, mevcut kira sözleşmelerinin artış hükmünü ortadan kaldırmadığı veya değiştirmediği, devam eden sözleşme hükümlerinin kiraya veren ve kiracıları bağlayacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; 7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdatını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır…”
Her ne kadar ilgili kararlar uyarınca kira bedelinin fazla yatırılmasının kira bedelini tadil anlamına gelmeyeceği, kira bedelinin sözleşme ve yasal düzenlemeler uyarınca belirleneceği hüküm altına alınmışsa ve bu karar emsal alınarak fazla ödenen kira bedellerinin iadesi talep edilebilecekse de henüz Yüksek Mahkemeler nezdinde bu hususta bir fikir birliği bulunmamaktadır.
Fazla ödenen kira bedellerini Türk Borçlar Kanunu madde 147 hükmü gereği 5 yıllık zamanaşımına tabiidir. Bu sebeple ancak talepte bulunulacak tarihten geriye dönük 5 yıllık fazla ödenen kira bedellerinin iadesi talebinde bulunulabilecektir.
5-Kira Artış Oranının ve Kira Bedelinin TÜFE Oranından Daha Yüksek Belirlenmesi Mümkün Mü? Kira Tespit Davası Nedir?
Konut ve çatılı iş yerlerinde kira bedeline yapılacak artış oranı kanunun emredici hükmü gereği TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenebilecektir. Yeni kira parası da bu artış oranı üzerinden hesaplanacaktır.
Nitekim sözleşme süresinin 5 yılı doldurduğu kira sözleşmelerinde kanun özel bir düzenleme yoluna giderek dava açılmak suretiyle kira bedelinin TÜFE sınırlamasıyla bağlı kalmayarak emsallere ve hakkaniyete göre yeniden belirlenmesine imkan tanımıştır.
Uygulamada “Kira Tespit” davası olarak adlandırılan bu dava türü Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenmektedir. Kanuni düzenleme gereği kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu kira ilişkilerinde taraflardan herhangi birisi mahkemeye başvurmak suretiyle kira bedelinin yeniden belirlenmesini Mahkemeden talep edebilir.
Kira sözleşmesinde kira artış şartı olup olmamasına göre açılacak davadan önce yapılması gereken işlemler değişmektedir. Şayet taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira parasının her yıl belirlenen oranda artırılacağı düzenlenmişse TBK m.345/3 hükmü gereği dava açmadan önce herhangi bir ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmaksızın sözleşmenin 5. Yılının dolmasıyla birlikte kira tespit davası açılabilecektir. Bu durumda yenilenen dava döneminde açılan davada, yeni dönemin başlangıcından itibaren yeni kira parasının belirlenmesi talep edilebilir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kira parasına ilişkin bir artış şartı düzenlenmediyse yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılması yahut kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Kiracıya yapılacak yazılı bildirimin özellikle ispat şartı bakımından Noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarname ile yapılması ve bu ihtarnamenin yeni dönem başlangıcından 30 gün önce ilgilisine tebliğ edilmesi zorunludur. Bu durumda yenilenen dava döneminde açılan davada, yeni dönemin başlangıcından itibaren yeni kira parasının belirlenmesi talep edilebilir. Bildirim süresine uyulmadan yenilenen dönem içinde dava açılmışsa, belirlenecek kira parası ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olabilecektir.
Örnek vermek gerekirse taraflar arasında düzenlenen 01.11.2019 tarihli bir kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. 01.11.2024 tarihi itibariyle taraflardan herhangi birisi Mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilecektir. Sözleşmede kira parasının artış koşulunun düzenlendiği varsayımında TBK madde 345/3 hükmü gereği tespit davası önceden bildirime gerek kalmaksızın 01.11.2024-01.11.2025 tarih aralığında açılabilir ve tespit edilecek kira parası 01.11.2024 tarihinden itibaren geçerli olmak suretiyle belirlenecektir.
Aynı örnek üzerinden taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde artış koşulu yoksa taraflardan biri 01.11.2024 tarihinden 30 gün önce dava açmak yahut kira bedelinin artırılacağına ilişkin ihtarname göndermek ve bu ihtarnamenin muhatabına bu süre içinde ulaşmasının ardından açacağı bir davada kira bedelinin 01.11.2024 tarihinden geçerli olmak suretiyle tespitini talep edebilecektir. Bu bildirim şartının sağlanmaması halinde açılacak bir davada kira bedeli 01.11.2024 tarihinden itibaren değil ancak bir sonraki kira dönemi olan 01.11.2025 tarihinden itibaren geçerli olmak suretiyle belirlenebilecektir.
7. Yargı Paketi olarak adlandırılan 7445 Sayılı Kanun ile 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline gelmiştir. Açılacak davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Avukat Damla Songun
Avukat Hüseyin Acar
