Reşit Hukuk ve Avukatlık Ofisi / Makale

Hüseyin ACAR

Kurucu Avukat

KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KİRALANMASINA YÖNELİK SINIRLAMALAR

2024/07/23 14:14:32
Hüseyin ACAR

Kat mülkiyeti, bir taşınmaza ilişkin taşınmaz maliki veya ortak malikleri tarafından tapu sicil kütüğünde bağımsız mülkiyet haklarının tescil edilmesi ile kurulur. Kat mülkiyetinin kurulmasından sonra kat malikleri tarafından anagayrimenkul, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine tabi olarak ve kat malikleri kurulunca yönetim planı ile belirlenen esaslara göre yönetilir. KMK madde 15 hükmü, kat maliklerine kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkileri tanımaktadır. Bu itibarla kat mülkiyeti hukukuna tabi yapılarda kat malikleri veya kat maliklerinin yetkilendirdiği kiraya verenler tarafından, çeşitli şekillerde kira sözleşmeleri kurulabilmekte ve fakat kat malikinin mülkiyet hakkını kullanımı zaman zaman kat maliklerinin ortak menfaatleri ve KMK m. 19 hükmü uyarınca anagayrimenkulün korunması prensibi ile çatışabilmektedir. Bu halde kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerindeki malik sıfatının sağladığı hak ve yetkilerinin sınırlandırılması mümkündür. Bu makalede ana gayrimenkulün korunması ve kat maliklerinin ortak menfaatlerinin gerektirmesi halinde söz konusu sözleşmelere ne ölçüde sınırlama getirilebileceği incelenmektedir.

2. Bağımsız Bölümlerin Kira Sözleşmelerine Konu Edilmesi

Kat malikleri veya kat maliklerinin yetkilendirdikleri kiraya veren sıfatını haiz kişiler bağımsız bölümlere ilişkin kira sözleşmeleri akdedebilir, alt kira sözleşmesine ilişkin yazılı onay verebilir. Kira sözleşmeleri işyeri yahut konut kira sözleşmesi şeklinde olabileceği gibi, kısa süreli ve turizm amaçlı kira sözleşmesi şeklinde olması da mümkündür. Günümüzde alt kira sözleşmesi yahut paylaşımlı apart daire ilanları ile birden fazla kişi ile ayrı ayrı sözleşme akdedilmesi yoluyla bağımsız bölüm çok sayıda kişiye uzun süreli kiralanmakta; yahut kısa süreli kira sözleşmeleri ile konutların turizm amaçlı kiralanması yoluna gidilmektedir. Bağımsız bir bölümlerde çok sayıda kiracının bulunması, ortak yerlerin kullanımına ilişkin sorunları beraberinde getirebildiği gibi, kat maliklerinin huzurlu ve güvenli bir yaşam alanına sahip olma beklentilerini tehlikeye düşürebilmektedir. Bu nedenle bu sözleşmelerin genel kurul kararı ya da yönetim planı ile sınırlandırılması tercih edilebilir.

Ne var ki yönetim planı ile yapılan müdahale mülkiyet hakkını zedeleyici nitelikte olmamalıdır. Doktrinde kimi yazarlar tarafından da, bağımsız bölümlere ilişkin kira sözleşmesi yapılmasının yönetim planı ile yasaklanması ya da kat maliklerinin rızasına bağlı kılınmasına dair hükümler mülkiyet hakkını zedeleyici nitelikte kabul edilmektedir.

2.1. Bağımsız Bölümlerin AirBnb Benzeri Faaliyetlerle Turizm Amaçlı Kiralanması

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanununun “Tanımlar” başlıklı 2. madde hükmüne göre; turizm amaçlı kiralama, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını ifade etmektedir. Bu tanıma uygun şekilde kiralama yapılabilmesi izin belgesi alınmasını gerektirmektedir (7464 s. Kanun m. 3/1). Uygulamada günlük, haftalık veya aylık olarak konutların kiralanması suretiyle gelir elde edildiği bilinmektedir. Söz konusu kiralama faaliyetlerinin idari yaptırımla karşılaşmaması ise işbu izin belgesinin alınmasına bağlıdır. Bununla birlikte anagayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerden bir veya birkaçının turizm amaçlı kiralanması; genel kurul kararı yahut yönetim planı değişikliği ile yasaklanması gerekmeksizin kanunen getirilen sınırlamaya tabi tutulmuştur.

2.1.1. Kanuni Sınırlama: Kat Maliklerinin Muvafakati

7464 s. Kanunun 3/3 hükmüne göre izin belgesinin alınabilme şartları arasında ilgili bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanmasının uygun görüldüğüne ilişkin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı yer almaktadır. Düzenlemeye göre tek bir bina bulunması halinde veya birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan toplu konut sitelerinde yalnızca kiralama yapılacak konutun bulunduğu binanın maliklerinin onayının alınması yeterlidir. Ancak aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşten fazla olması halinde tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneğinin ibrazı zorunludur. Mezkur düzenlemeye getirilen istisna ile yüksek nitelikli konutlar ile müstakil konutlar için oybirliği ile alınacak karar ile %25 oran şartları yapılan başvurularda aranmamaktadır.

İzin belgesi talep eden kiraya veren tarafından yapılması lazım gelen; her bir kat malikinin muvafakatine ilişkin imzalı dilekçe ile kimlik fotokopisini yahut kat maliklerinin oy birliği ile aldığı kararı ihtiva eden noter tasdikli kat malikleri kurulu karar defterini (uygulamada apartman yönetim karar defteri olarak da bilinmektedir.) diğer gerekli belgeler ile sunulmasıdır.

Görüldüğü üzere yönetim planında bu hususa ilişkin düzenleme yapılmamış, kat maliklerince öncesinde bağımsız bölümlerin turizm amaçlı kiralanmasını önleyici bir karar alınmamış olsa dahi; yasal düzenleme ile konutların turizm amaçlı kiralanması amacıyla izin belgesi alınması kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karara bağlanmıştır. Bu hüküm ile kat malikleri ile bağımsız bölümlerden sürekli olarak yararlanan diğer hak sahiplerinin huzur ve güven ortamının korunması amaçlanmaktadır.

2.2. Bağımsız Bölümlerin Uzun Süreli Kira Sözleşmelerine Konu Edilmesi

Bağımsız bölümler, turizm faaliyetleri kapsamında bir kiralama olmaksızın yüz günden uzun süreli kira sözleşmelerine konu edilebilir. 7464 s. Kanun hükümleri kapsamında yer almayan bu sözleşmelere ilgili kanunda getirilen sınırlamalar uygulanmayacaktır. Bu durumda kira sözleşmesine ilişkin sınırlamanın yönetim planı yahut genel kurul kararı ile getirilmesi yöntemleri tartışılmalıdır.

2.2.1. Sözleşmesel Sınırlama: Yönetim Planı

KMK m. 28 hükmü uyarınca kat maliklerinin oy birliği ile kurulan ve kat malikleri arasındaki bir “sözleşme” niteliğindeki yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenlemekte ve kat maliklerinin ortak menfaatleri ile anagayrimenkulun korunmasına hizmet etmektedir. Kat malikleri yönetim planına uymakla yükümlüdür; ancak yönetim planında yer alan emredici hükümlere veya hakkaniyete aykırı ya da mülkiyet hakkını zedeleyecek nitelikteki hükümler geçersizdir.

Yönetim planı ile kullanma maksat ve şekli belirlenmesi, bağımsız bölümlerin mesken yahut işyeri olarak kullanım amacına özgülenmesi mümkündür. Ayrıca bağımsız bölümün tapu kütüğünde yazılı kullanım amacı dışında kullanılmasının yönetim planı ile yasaklanması da olasıdır. Örneğin tapu kütüğünde işyeri olarak gözüken bağımsız bölümün mesken olarak kullanılamayacağı yönünde sözleşmeye hüküm eklenebilir. Dolayısıyla kat

maliklerinin mülkiyet haklarının kullanımına ilişkin birtakım sınırlamaların getirilebileceği KMK ilgili hükümlerinde zaten öngörülmüştür. Örnek verilen hususlar dışında kira sözleşmesinin kaç kişi ile akdedilebileceği ya da alt kira sözleşmelerine izin verilmesi gibi hususlarda sınırlama getirilmesi ise emredici hükümlere veya hakkaniyete aykırı ya da mülkiyet hakkını zedeleyecek nitelikte görülmemesi halinde geçerlidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2008/388 E., 2008/3679 K. sayılı ve 27/03/2008 tarihli kararında yönetim planında yer alan bağımsız bölümlerin bekar kimselere kiraya verilemeyeceğine ilişkin hükmü mülkiyet hakkının özünü zedeler nitelikte olduğunu belirtmiş, ancak halen yürürlükte bulunan yönetim planına kat malikleri tarafından uyulması gerektiği ve bu itibarla kiracının tahliyesine ilişkin mahkeme kararında isabetsizlik görülmediği yönünde hüküm tesis edilmiştir. Dolayısıyla bağımsız bölümün çok sayıda kimse tarafından kullanılmasının engellenmesi ve kat maliklerinin huzur ve güvenliğini koruma amacıyla; paylaşımlı oda yöntemleri ile ayrı ayrı kira sözleşmesi akdetmesi yahut alt kira sözleşmelerine izin verilmesini engelleyici maddelere yönetim planında yer verilmesi mülkiyet hakkını zedeleyici nitelikte kabul edilmelidir. Ancak böylesi bir sınırlamanın yönetim planında yer aldığı durumda, ilgili karar iptal edilmedikçe kat malikleri tarafından yerine getirilmelidir.

2.2.2. Kat Malikleri Kararı ile Sınırlama

Kat malikleri tarafından, kurul toplantısında bağımsız bölümlerin kiralanmasına sınırlama getiren kararlar alması mümkündür. Ancak bu kararlar da yönetim planı ile getirilebilecek sınırlamalar başlığında tartışıldığı gibi mülkiyet hakkını zedeleyici nitelikte görülerek iptal edilme riski ile karşı karşıyadır.

2.2.3. Sınırlamalara Karşı Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Anılan sınırlamaları kabul etmek istemeyen kat maliki açısından, söz konusu kararların mülkiyet hakkını zedeleyici nitelikte olduğundan bahisle KMK m. 33 hükmü gereğince hakimin müdahalesini isteme imkanı mevcuttur. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2015/6569 E., 2016/1558 K. sayılı ve 08/02/2016 tarihli ilamında kat malikleri tarafından genel kurul toplantısında öğrenciye kira verilmemesi şeklinde verilen karar

doğrudan mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olduğu gerekçesiyle, kararın iptali hususunda KMK 33.maddesinde yer alan süre koşulu aranmaksızın yok hükmünde kabul edilmiştir.

Getirilen sınırlama düzenlenmekte olan yönetim planında yer alıyor ise; kat maliki tarafından yönetim planının imzalanmaması söz konusu olabilir. Bu durumda yönetim planı tüm kat maliklerinin özgür iradesi ile imzalanmadıkça yürürlük kazanmaz. Yönetim planının değiştirilmesi ile sınırlama getirilmek istenmesi halinde sınırlamanın geçerli olması KMK m.28/3’te yer alan beşte dört çoğunluğun sağlanması ile mümkün olacaktır, ayrıca yönetim planı ile getirilen değişiklik aleyhine KMK m.33 hükmü ile hakimin müdahalesini talep etme hakkı da saklı tutulmuştur.

3. Sonuç

Günümüzde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazların ticari amaçlarla veya daha yüksek gelir elde etmek kaygısıyla çeşitli şekillerde kira sözleşmelerine konu edildiği ve fakat bu durumun kat maliklerinin menfaatlerini olumsuz yönde etkileyebildiği görülmektedir. Bahse konu kira sözleşmelerine kiraya veren yahut kat malikleri aleyhine getirilecek sınırlamalar ile kat maliklerinin ortak menfaatlerinin dengelenmesi mümkün gözükmektedir. Nitekim bu şekilde bir sınırlama konutların turizm amaçlı kiraya verilmesine ilişkin 7464 s. Kanun hükümleri ile getirilmiştir. Buna göre konutları turizm amaçlı kiraya vermek isteyenlerin izin belgesi alması ancak kat maliklerinin oybirliği ile onaylarını ihtiva eden kararına bağlı kılınmıştır. Bu kanun kapsamında yer almayan kira sözleşmeleri için isee yönetim planı veya kat malikleri kurul kararları yoluyla sınırlama getirilmesi olasıdır. Ancak Yargıtay kararlarında kira sözleşmelerinin içeriğine bu denli müdahale edici sınırlamalar mülkiyet hakkının özünü zedelediği görüşü ağırlık kazanmıştır. Yönetim planı ile kabul edilen ve yürürlükte olan sınırlamalara KMK m. 18/1 uyarınca kat maliklerince uyulması gerekmekle birlikte, gerek yönetim planı değişikliklerine gerekse de genel kurul kararlarına karşı mülkiyet hakkının ihlali gerekçesi ile KMK m.33 hükmü gereği hakimin müdahalesini isteme imkanı mevcuttur.

Stajyer Avukat Ahsen YAHŞİ
Avukat Hüseyin ACAR