Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan bir yapıda her bir hak sahibine düşen paya arsa payı denir. (KMK madde 2-d) Bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin tesisi ile birlikte her bir bağımsız bölüm ayrı birer taşınmaz haline gelir. İşte bu bölümlerin arz ile bağlantısını sağlamak amacıyla da arsa payı tahsisi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 5 fıkra 1 uyarınca arsa payı ve bağımsız bölümler arasında sıkı bir bağlantı vardır. Arsa payı kat mülkiyeti veya kat irtifakından ayrı şekilde düşünülemez, devredilemez ve miras yoluyla da geçemez. Anagayrimenkuldeki tüm arsa payları bir kat mülkiyetine bağlanmış veya lehine kat irtifakı kurulmuş olmalıdır.
Arsa payları belirlenirken de bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak belirlenmelidir. Anagayrimenkulün değeriyle bir kıyaslamaya gidilerek bu değerle orantılı paylar belirlenir.
Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Arsa paylarının bir kere belirlenmiş olması bu tespitlerin sonradan düzeltilemeyeceği anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3 uyarınca arsa paylarının bağlı oldukları bağımsız bölümlerle orantılı olarak belirlenmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için dava açabilir.
Davanın Hukuki Niteliği
Arsa payı kat irtifakı ve mülkiyetine bağlı, onunla bütünlük içeren bir haktır. Bu nedenle arsa payının hatalı hesaplanması anagayrimenkul üzerinde sahip olunan payın da yanlış gösterilmesini doğuracağından, tapu sicilinde hatalı bir kayda yol açılmış olur. Tapu sicilinin gerçeği göstermediği bu gibi hallerde yolsuz tescilden söz edilebilecektir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davasının hukuki niteliği gündeme geldiğinde onun hukuki kaynağını mülkiyet hakkına dayalı yolsuz tescilin düzeltilmesi davasına benzetmek mümkündür. Bu dava mülkiyet hakkı, dolayısıyla bir ayni hakka dayandığı için herkese karşı açılabilir. Dava sonucunda tarafların mülkiyet haklarının sınırları yeniden tespit edildiği için, arsa payının düzeltilmesi davasının bir tespit davası olduğu söylenebilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesinin ilk şartı arsa payının hatalı belirlenmiş olmasıdır. Anagayrimenkuldeki kat mülkiyeti yahut kat irtifakıyla orantısız olarak belirlenmiş bir arsa payı gereklidir. Açılacak davada kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu ana göre bağımsız bölümün değerinin tespiti yapılmalıdır. Bu tespit için bilirkişiye başvurulup gayrimenkulün özellikleri incelenecektir. Bu incelemelerin yoğunluğuna göre arsa payı düzeltilmesi davasının süresi değişkenlik gösterebilir.
İkinci bir şart ise arsa payının orantısız olduğunu iddia eden malikin veya irtifak hakkı sahibinin mülkiyetinin veya hakkının devam ediyor olması gerekliliğidir. Daha önce de bahsettiğimiz gibi arsa payı kat irtifakı veya kat mülkiyetine bağlı bir haktır.
Son olarak eğer kat mülkiyeti mahkeme kararıyla kurulmuşsa da kesin hüküm etkisi gereği arsa payının düzeltilmesi davasını açmak veya tüm maliklerin rızasını arayarak düzeltme yapmak imkanı gündeme gelmeyecektir.
Dava Talebi
Kat mülkiyeti kanunu madde 3 fıkra 2 uyarınca her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Davayı açmaya ancak kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri yetkilidir. Kiracılar, gayrimenkul üzerindeki sınırlı ayni hak sahipleri veya kat maliki sıfatı taşımayan yöneticiler bu davayı açamazlar.
Bu hususta bir başka önemli nokta davanın yöneticiye, yönetim kuruluna veya tapu sicil müdürlüğüne değil, diğer maliklerin davacının arsa payını işgal ettiklerinden çıkarımla tüm kat maliklerine karşı açılması gerekir.
Mahkemece, taraf teşkili sağlanıp arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. (Y. 20.HD., E.2017/11115, K. 2018/1345, T. 22.02.2018)
Dava sonucunda hükmedilecek karar bağımsız bölümlerin hepsinde, yani davacı dışındaki arsa payı sahiplerinin arsa paylarında da artma veya azalma gibi bir değişime neden olabileceği için tüm muhatapların mülkiyet haklarına bir müdahale içerdiğinden bütün kat maliklerine husumetin yöneltilmesi ve taraf teşkilinde buna dikkat edilmesi önem arz eder. ((Y. 18. HD, E. 2013/1269, K. 2013/5378, T. 2.4.2013)
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu ek madde 1 uyarınca Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası da Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiş olduğundan sulh hukuk mahkemeleri görevli mahkemelerdir. Görevli mahkemeye ilişkin ise Kat Mülkiyeti Kanununda özel bir hüküm bulunmadığından Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 genel hükmü uygulama alanı bulacak ve taşınmazın aynından kaynaklı davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Davada Zamanaşımı
Arsa payı mülkiyet hakkının ferisi bir hak olduğundan dolayı, arsa payının düzeltilmesi için açılacak bir dava da ayni hakka dayanan bir dava olup zamanaşımına tabi değildir. Dolayısıyla her zaman açılabilecektir. Ancak TMK madde 2 emredici hükmü gereği dürüstlük kuralına uygun açılmalı, her hak gibi bu davayı açma hakkı da dürüstlük kuralına uygun kullanılmalıdır, aksi halde kötüniyetle kullanım durumunda hak kısıtlanabilecektir.
Bu duruma örnek olarak tek başına kötüniyet ifade etmese de uzun zaman sonra arsa payı düzeltilmesi davası açmak gösterilebilir. Kat maliklerinin uzun yıllar paylarına itiraz etmeden aidat ve diğer giderlere katlanması ve birbirlerine karşı haklı bir güven ilişkisi oluşturmaları, ancak yeri geldiğinde daha çok hak elde etmek için bu davayı açması kötüniyetli olacağından, böyle bir menfaat elde etmek amacıyla açılan davaları hukuk düzeni korumayacak ve hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirecektir.
Dava Sonucunda
Dava sonucunda yeni arsa paylarına göre kat mülkiyeti hükmen kurulmayacaktır. Arsa paylarının yeniden belirlenmesinden sonra halihazırda diğer kat maliklerinin her birinin yeni paylara göre kat mülkiyetlerinin teşkili için taşınmazın bulunduğu belediyeye başvurmaları gerekmektedir. Başvuru esnasında belediyeler kat irtifakı veya kat mülkiyetinin yeniden tesisi için yeni arsa paylarının işlenmiş olduğu proje, ruhsatlar gibi belgeler talep edebilir. Bu husus belediyelere göre değişim gösterebildiğinden taşınmazın üzerinde bulunduğu yer belediyesi ile iletişim kurmak en sağlıklısı olacaktır.
Stj. Av. Aycan Betül YILMAZ
Avukat Hüseyin ACAR
