Ülkemizde son yıllarda kira bedellerin hızla yükselişi kira uyuşmazlık oranlarını da beraberinde artırmıştır. Bunun bir sonucu olarak uygulamada kiracılar, kira bedelinde fahiş zam talepleriyle karşı karşıya kalabilmektedirler. Kira bedeli artışı konusunda kiracı ile mutabık olamayan kiraya verenler, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi farklı hukuki araçları kullanarak kiralananın tahliyesi yoluna gidebilmektedirler. Yazımızda kiralananın haksız tahliyesi halinde kira hukuku kapsamında kiracının haklarını incelemiş olacağız.
A. MEVZUAT
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
B. KİRA BEDELİ ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?
TBK m. 313’e göre kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli kiracının asli edim yükümlülüğüdür. Kira bedeli kural olarak para ile ödenir. Kira bedeli, ne şekilde ödeneceğini ve ödeme zamanı kira sözleşmesinde yer alır. Taraflar kira artış oranını kira sözleşmesi ile belirleyebilirler. Yine TBK m. 344’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Fakat TBK Geçici madde 1’ göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25’i geçemeyecektir.
C. KİRA ARTIŞ ORANINDA YÜZDE 25 SINIRI NEDİR ?
11 Haziran 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan ‘Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’ ile Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde 1’de kira bedeli artış oranına ilişkin yeni bir düzenleme getirilmiştir. Maddeye göre 11/06/2023 ile 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Dolayısıyla belirtilen tarihler arasında yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde yirmi beşi aşan kira artış oranları ile ilgili hükümler geçersiz olacak kiraya verenler tarafından bu oranı aşan teklifler kabul edilemeyecektir.
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde 1 hükmü sadece konut kiralarını kapsamaktadır.
D. KİRAYA VEREN, KİRA BEDELİNDEN KAYNAKLI OLARAK KİRALANANI TAHLİYE EDEBİLİR Mİ?
TBK m.347’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Dolayısıyla kiracının aksi bildirimde bulunmaması halinde kira sözleşmesi yenilenmiş olacaktır. Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde sözleşmenin hükümleri aynı şekilde uygulanmaya devam edileceğinden kira artış oranı da belirlenen hükümle uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmadıkça yapılan kira sözleşmesiyle bağlılıkları uzayan yıllarda da devam edecektir.
Kiraya verenler kira bedeline ilişkin uyuşmazlık hallerinde kiralananın tahliyesini ardından yeni kiracı ile talepleri tutarındaki kira bedelini kapsayan kira sözleşmesini yapmayı amaçlamaktadırlar. Fakat kira artış oranındaki anlaşmazlığın sebep gösterilerek doğrudan kiralananın tahliyesi mümkün değildir.
Kiralananın tahliyesi TBK’da çeşitli hallerde düzenlenmiştir. (Kiralananın tahliye hallerine ilişkin yazımızı okumanızı tavsiye ederiz.) Uygulamada kiraya verenler kira artış oranlarında mutabık kalınmaması halinde sıklıkla gereksinim yoluyla kiralanın tahliyesine başvurmaktadırlar. Oysaki gereksinim yoluyla tahliye davasının konusu kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar değildir. Kiraya veren
ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından sonra 3 yıl boyunca konutu eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Başkasıyla yapılan kiralamalarda TBK m. 355 gereğince yeniden kiralama yasağı kapsamında eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü doğacaktır.
E. GEREKSİNİM (İHTİYAÇ) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI
Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkin TBK 350. maddesi şu şekildedir:
‘’Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’
ŞARTLAR
1) Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı kullanma ihtiyacı
Gereksinim nedeniyle tahliye uygulamadaki ifadesiyle ihtiyaç nedeniyle davası açılmasındaki ön koşul kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı kullanma ihtiyacının var olması gerekmektedir. Kiraya veren sayılan kişiler haricindeki yakınlarının ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi mümkün değildir.
2) İhtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması
Kiralananın gereksinim nedeniyle tahliyesinin mümkün olabilmesi için ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarından örnek vermek gerekirse, sağlık durumunun kiralanana geçmesini gerektirmesi, kiraya verenin kendisinin veya ihtiyaç sahibinin kirada oturması. Bu üç unsurunda bir arada bulunması gerekmektedir.
3) Davanın süresi içerisinde açılması
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Yukarıda saydığımız gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası şartları sağlanmadan açılan davaların reddi gerekmektedir. Fakat uygulamada ev sahipleri şartların sağlanıp sağlanmadığı dikkate alınmaksızın bu dava ile kiralananın tahliyesi yoluna gidebilmektedirler. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmaması halinde yeniden kiralama yasağı gereği kiracının tazminat hakkının doğacağı unutulmamalıdır.
F. KİRAYA VERENİN YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
G. SONUÇ OLARAK: KİRACININ HAKLARI
Kanunda öngörülen tahliye halleri olmaksızın salt kira bedelinin artışı hedeflenerek yapılan ihtarların da karşılığı olmayacaktır. Ayrıca yukarıda bahsettiğimiz üzere gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında dahi haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmeden başkasına kiralanması halinde kiracının tazminat hakkı doğacaktır.
Kiracılar 11/06/2023 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TBK Geçici Madde 1 hükmü gereği yüzde yirmi beşten fazla yapılacak kira artışlarının hükümsüz olduğu bildirimini mutlaka kiraya verenlere yapmalıdır. Kiracıların yüzde yirmi beşten fazla yapılan kira artış oranlarından sorumluluğu bulunmamaktadır.
Stj. Av. M. Furkan FERAH
